Hvad er en låneomlægning?

At omlægge sit realkreditlån betyder, at du indfrier dit eksisterende lån og optager et nyt lån, der dækker omkostningerne til indfrielse af de gamle lån. Det kaldes også, at man foretager en konvertering. En omlægning kan give mening, hvis du får en økonomisk fordel ud af omlægningen, eller hvis dine økonomiske behov har ændret sig. En omlægning af de eksisterende lån vil ofte være relevant, når der er renteændringer eller hvis du har fået en ny vurdering af din bolig og dermed mere friværdi.

4 tommelfingerregler

Som altid er der omkostninger forbundet med omlægning af sit realkreditlån, og man skal i sagens natur sikre sig, at gevinsterne ved en omlægning overstiger omkostningerne. Der er især fire elementer, som spiller ind i forhold til attraktiviteten af en omlægning. De er som følger:

1. Jo større restgæld desto mere fordelagtigt er det alt andet lige at konvertere ned i rente. Det skyldes, at de faste omkostninger ved en omlægning fylder relativt mindre ved større lån, mens man får relativt større glæde af en lavere rente. En typisk tommelfingerregel er, at man skal have en restgæld på mere end 500.000 kr. før at en konvertering kan betale sig.
2. Jo længere løbetid dit lån har desto mere fordelagtigt er det alt andet lige at konvertere ned i rente. Det skyldes, at man har en længere periode til at drage nytte af en lavere rente.
3. Jo længere tid du har planer om at blive boende desto mere fordelagtigt er det alt andet lige at konvertere ned i rente. Det skyldes, at man har en længere periode til at drage nytte af en lavere rente.
4. Den nye rente bør i udgangspunktet være 1-1,5 procentpoint lavere end renten på det gamle lån. Ellers overstiger rentefordelen typisk ikke omkostningerne til en omlægning inden for en fornuftig tidshorisont.

Hvad kan familien Jensen gøre?

Det er naturligvis op til den enkelte låntager, om man vil gøre det ene eller det andet i forhold at omlægge sine lån.

I det følgende vil vi gennemgå, hvad der kunne være relevant for en fiktiv familie.

Vores fiktive familie har boet 10 år i deres bolig og forventer at blive boende der i en del år frem. De har aktuelt et realkreditlån på 6 mio. kroner, der er fastforrentet i et 2 %-lån. Deres aktuelle lån optog de for 4 år siden.

Skal de blive i deres gamle lån og hvorfor?

Da 2 %-lånet første gang blev lanceret tilbage i slutningen af 2014 gav det anledning til en enorm interesse og medieomtale, og rigtig mange boligejere har gennem de senere år hjemtaget et 2 %-lån.

Der er i dag lån for mere end 500 mia. kroner i det fastforrentede 2 %-lån. Mange boligejere har valgt det grundet sikkerheden og trygheden omkring en lav fast rente, men der er også boligejere, der sikkert har haft en tanke om, at de før eller siden regnede med at skære en god luns af restgælden, hvis renterne steg, og de herefter kunne lave en låneomlægning. Rentestigningerne har imidlertid ladet vente på sig – og i stedet er renterne faldet til nye rekordlave niveauer. Vi har i dag 30-årige fastforrentede 1 %-lån og senest er der blevet åbnet for et 20-årigt fastforrentet 0,5 %-lån.

De aktuelt rekordlave renteniveauer giver familien en oplagt mulighed for at undersøge, om boligøkonomien kan optimeres. Her kan ens rådgiver være med til at give et servicetjek af ens muligheder i boligøkonomien.

Skal de omlægge til fastforrentet 1 % og hvorfor?

Med de aktuelle renteniveauer er det oplagt for familien at overveje at konvertere ned i det nye 1 %-lån. Med et lån på 6 mio. kroner og en restløbetid på 26 år på det eksisterende lån, vil en konvertering med sikkerhed have tjent sig hjem på 3,3 år. Familien vil spare små 740 kroner om måneden efter skat, og samtidig vil deres månedlige afdragsbetaling – og dermed opsparing til sig selv – vokse med godt 2.450 kroner. Set over lånets restløbetid vil familien spare samlet set 460.000 kroner ved omlægningen. Det er selvfølgelig langt fra sikkert, at familien bliver boende gennem lånets restløbetid – 26 år er trods alt en del.

En anden potentiel fordel ved 1 %-lånet er, at det i hvert fald teoretisk set vil have en større kursfølsomhed end det eksisterende 2 %-lån. Det betyder, at man på papiret har en bedre friværdibeskyttelse af sin restgæld, hvis renterne begynder at stige og presser boligpriserne ned. En udfordring er dog, at 1 %-lånet stadig er relativt nyt, og der er endnu ikke kommet så meget likviditet ind i serien. Det betyder, at der indtil videre er risiko for såkaldt indlåsningseffekt.

Indlåsningseffekt betyder, at man som låntager kan risikere at få en dårligere kurs end ellers for lånet, hvis man skal indfri lånet før tid. Obligationsserien kan således være fordelt hos relativt få investorer, hvilket giver dem bedre mulighed for at presse prisen ved indfrielsen. Det betyder også, at man skal være påpasselig med at se på teoretiske kursfølsomheder, hvis en obligationsserie kan være ramt af indlåsningseffekt. Som en grov tommelfingerregel plejer vi at vurdere, at der skal minimum 5 mia. kroner ind i en obligationsserie før, at den kan sige sig fri for risikoen for indlåsningseffekt. De gunstige realkreditkurser for tiden betyder dog, at likviditeten vokser med stor hast fra dag til dag, og set i det lys vil det være en overraskelse for os, hvis ikke obligationsserien snart kan sige sig fri for risikoen for indlåsningseffekt.

Om omlægningen til 1 %-lånet i sidste ende er interessant afhænger især af familiens tidshorisont i boligen – og hvorvidt deres risikoprofil og økonomi har ændret sig siden optagelsen af 2 %-lånet, og de måske derfor mere kunne være interesseret i et lån med variabel rente.

Skal de lave det til variable rente F5 og hvorfor?

Hvis familien overvejer at skifte deres fastforrentede lån ud med variabel rente, er det i første omgang en god ide lige at genbesøge baggrunden for valget af 2 %-lånet. Hvis man trives bedst med mest mulig sikkerhed omkring renten, så taler det for at fastholde strategien og blive i fast rente. Ligeledes hvis argumentet om en mulig restgældsreduktion før eller siden ved rentestigninger spiller en vigtig rolle for lånevalget, bør man i sagens natur heller ikke gå i variabel rente.

Hvis familien omvendt har oplevet en bedre økonomi over de senere år, trives fint med en variabel rente i hverdagen og har luft i budgettet til evt. betydelige rentestigninger, kan F5-lån være en overvejelse værd. Her får man trods alt en fast rente over 5 år, man sikrer sig en lavere ydelse end på det fastforrentede lån, og samtidig vil ens afdragsbetalinger være større gennem de første fem år.

Om det fastforrentede 1 %-lån bedre kan betale sig rent økonomisk end F5-lånet kan ingen vide med sikkerhed – det afhænger helt af den fremtidige renteudvikling. Derfor bør lånevalget i sidste ende afhænge af familiens tidshorisont i boligen, familiens risikoprofil samt familiens økonomiske styrke. Om noget bør de dog under alle omstændigheder sikre sig, at de får set deres muligheder igennem i forhold til boligøkonomien og kan træffe en beslutning på et oplyst grundlag. Selv om ingen for blot få år tilbage ville have troet det, så er en rente på realkreditlånet på 2 % faktisk relativ højt efter dagens renteniveauer.

Disclaimer:
Hvis du ønsker mere information om dine muligheder for at omlægge realkreditlån, kan du kontakte din Private Banker.