Del

Finanslov fjerner fordel ved virksomhedsordning i forbindelse med forældrekøb

Så faldt aftalen om finansloven endeligt på plads. Et element i aftalen er, at man fjerner den såkaldte virksomhedsordning ved udlejning af bolig til nærtstående familiemedlemmer. Det betyder, at renteudgifter ikke vil kunne fratrækkes i topskatten, men i stedet indgå som negativ kapitalindkomst – på linje med renteudgifter ved almindelige boligkøb. Værdien af rentefradragsretten ved forældrekøb vil dermed blive reduceret fra en fradragsværdi på op til cirka 55,9 pct. til omtrent 25,6-33,6 pct. 

Ifølge aftalen kan forældre, med virkning fra 2021, ikke længere købe en bolig til deres barn og leje den ud via virksomhedsordningen. Det fremgår ikke af aftalen, om man forsat kan have en bolig i virksomhedsskatteordningen, der udlejes til andre end nærtstående, ligesom det heller ikke fremgår, om eksisterende udlejning til nærtstående kan forsætte.

Gennem de senere år har der løbende været diskussioner om ”rimeligheden” af virksomhedsordningen i forbindelse med forældrekøb samt, at det har været med til at bidrage til de store prisstigninger, vi har været vidne til på markedet for ejerlejligheder.

Forældre vil forsat kunne købe en lejlighed og udleje den til deres børn. Her vil der forsat være fradrag for eksempelvis ejendomsskatter og fællesudgifter, inden overskuddet beregnes. Såfremt lejligheden anvendes til udleje, vil forældrene heller ikke skulle betale ejendomsværdiskat. Overskuddet beskattes som personlig indkomst, og renteudgifterne fratrækkes i kapitalindkomsten.

”Der er da heller ingen tvivl om, at forældrekøb har bidraget til prisstigningerne – ligesom det har været med til at holde en hånd under markedet i nedgangstider. Gennem de seneste ti år har markedet for forældrekøb udgjort i omegnen af 10-20 % af det samlede salg af ejerlejligheder i henhold til tal fra home, jf. nedenstående figur”, fortæller Christian Heinig, Cheføkonom i Realkredit Danmark.

Hvad betyder det for markedet?

Hvad betyder så afskaffelsen af virksomhedsordningen ved udlejning til nærtstående familiemedlemmer for boligmarkedet?

”I første omgang er svaret, at det næppe kommer til at betyde det helt store for markedet for ejerlejligheder. En væsentlig pointe er således, at de aktuelt historisk lave renter betyder, at mange forældrekøb rent faktisk foretages med et begrænset løbende underskud, og vi ser endda også, at der ofte kan være et overskud forbundet med et forældrekøb i forhold til det løbende budget”, fortæller Christian Heinig, og fortsætter:

”Denne pointe underbygges ligeledes i vores analyse af økonomien i et forældrekøb, som Realkredit Danmark udgav i sommeren 2019. Her var der i beregningerne for første gang i nyere tid et likviditetsoverskud på et forældrekøb i København. De historisk lave renter betyder dermed, at der aktuelt ikke er den store fordel i virksomhedsordningen. Den er jo netop god, hvis der er et væsentligt underskud, og det kan fratrækkes i topskatten. ”

Alt andet lige er det dog klart, at det i sagens natur ikke er til forældrenes fordel, at virksomhedsordningen forsvinder ved udlejning til nærtstående familiemedlemmer. Renterne kan stige igen på et senere tidspunkt - hvilket i så fald vil øge fordelen af virksomhedsordningen sammenlignet med i dag. Det vil kunne betyde en lavere efterspørgsel efter forældrekøb og en negativ påvirkning af markedet for ejerlejligheder.

Det er dog Realkredit Danmarks klare vurdering, at mange forældrekøb foretages med et udgangspunkt i nytteværdien for familien og en robust privatøkonomi. Selv hvis det skulle blive noget dyrere, vil det altså ikke betyde et stop for forældrekøb.