Boligøkonomi har alle dage været et kompliceret regnestykke. Og for tiden gør inflationen, energipriserne og de stigende renter ikke ligefrem det hele mere enkelt.
Renterne stiger – og topper formentlig snart
Det er næppe gået din næse forbi, at renterne stiger og stiger for tiden. Siden nytår er renten på et fastforrentet lån steget fra 2% til 5%, hvilket er en sjældent set hastig stigning. I en ny prognose fra Danske Bank forudser cheføkonom Las Olsen, at de lange renter topper henover sensommeren.
Uanset hvornår renten topper, åbner stigningerne både for muligheder og risici for dig, hvis du har realkreditlån – meget afhænger dog af, hvilken type lån du har:
Boligmarkedet under pres
Sammen med inflationen og de stigende energipriser og den lidt usikre økonomiske situation i det hele taget har renterne også sat sit præg på boligmarkedet.
”Generelt er det blevet betydeligt dyrere at finansiere et boligkøb det seneste halve år. Hvor det for et halvt år siden var muligt at optage et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag til 1,5% i rente, skal man nu betale op mod 5%. Det er svært at tro, at det ikke vil smitte af på huspriserne, og vi forventer også et mere mærkbart fald i priserne på omkring 6 procent fra i dag til slutningen af 2023,” forklarer Las Olsen.
Prisfaldene ventes især at ramme huse i de dyre områder og på ejerlejlighederne i de store byer, da priserne her er steget klart mest, mens renterne var lave. Desuden vil de blive ramt relativt hårdest af boligskatte-reformen og de nye ejendomsvurderinger.
Inflationen og især de stigende energipriser har ramt mange husstande i 2022. Det gælder ikke mindst familier og husstande med gasfyr, men også el, benzin og en lang række andre varer og tjenester er blevet dyrere.
”Der er udsigt til et fald i rådighedsbeløbet på godt 1.200 kroner hver måned for modelfamilien. Det skyldes altovervejende høje energipriser, men stigende inflation på andre varer og tjenester trækker også ned. Faldet i rådighedsbeløb kommer til trods for, at der er udsigt til solid lønvækst,” siger privatøkonom Louise Aggerstrøm Hansen.
Heldigvis ser det ud til, at 2023 bliver mere gunstigt for modelfamilien, både fordi priserne ikke ventes at stige lige så hurtigt, og fordi lønstigningerne ventes at forblive høje.
”Vi forventer, at stigningen i rådighedsbeløbet i 2023 vil være på linje med tilbagegangen i 2022, og dermed er der udsigt til to år under ét med 0-vækst i rådighedsbeløbet,” forklarer Louise Aggerstrøm Hansen.
Renterne stiger – og topper formentlig snart
Det er næppe gået din næse forbi, at renterne stiger og stiger for tiden. Siden nytår er renten på et fastforrentet lån steget fra 2% til 5%, hvilket er en sjældent set hastig stigning. I en ny prognose fra Danske Bank forudser cheføkonom Las Olsen, at de lange renter topper henover sensommeren.
I vores prognose topper de lange renter om 3 måneders tid.Las Olsen, cheføkonom, Danske Bank”Selv efter de seneste rentestigninger er det vores vurdering, at der fortsat er yderligere stigninger i vente hen over sommeren og ind i efteråret. I vores prognose topper de lange renter således om 3 måneders tid, ” udtalte Las Olsen ved publiceringen af prognosen den 21. juni 2022.
Uanset hvornår renten topper, åbner stigningerne både for muligheder og risici for dig, hvis du har realkreditlån – meget afhænger dog af, hvilken type lån du har:
-
Har du et fastforrentet lån, kan du muligvis konvertere det til et tilsvarende lån med højere rente. Og det kan der være gode økonomiske grunde til at overveje. For når renten stiger, falder kursen på obligationerne bag dit fastforrentede lån – og det betyder, at du kan indfri dit lån for mindre, end du skylder. Bagefter kan du optage et nyt lån med fast rente eller skifte til et lån med variabel rente.
Skifter du f.eks. et lån med en fast rente på 1% ud med et tilsvarende på 5%, kan du altså her og nu nedbringe din restgæld med en pæn portion. Der er dog naturligvis også en ulempe og en risiko: Ulempen består i, at du skal betale mere i rente hver måned, og risikoen er, at det på sigt bliver en dårligere forretning for dig, fordi de højere renteudgifter i løbet af en årrække ’spiser’ din gevinst ved omlægningen.
”Det lidt ubrugelige råd er, at det kun er en god ide at konvertere til et lån med en højere rente, hvis man tror på, at man kan komme ned igen,” siger Jørgen Ladefoged Rasmussen, der er Private Banking Chef i Danske Bank.
”Derfor anbefaler vi, at man grundigt overvejer og vægter for og imod en konvertering – og man er naturligvis altid velkommen til at tage sin Private Banker med på råd, inden man træffer beslutningen,” siger han.
Der er naturligvis også mulighed for at skifte det fastforrentede lån ud med et variabelt forrentet lån – en såkaldt ’skrå konvertering’. Den korte variable rente er nemlig væsentlig lavere end den faste rente i øjeblikket. Det giver en fortsat lav renteudgift på den korte bane, men kan til gengæld skabe en usikkerhed omkring boligudgiften, fordi renten kan stige med kort varsel. -
Har du et af de kortere lån med variabel rente, overvejer du måske, om du vil ændre til noget mere fast. Eller måske er du bekymret for, hvad den stigende rente vil betyde for din økonomi, næste gang du skal refinansiere dit lån.
”Har du f.eks. et F5-lån, som skal rentetilpasses i starten af 2023, så har du i dag en rente på 0,5%, og så kan du med den nuværende situation forvente en ny rente på cirka 3% - en seks-dobling af dine renteudgifter. Så det kan jeg godt forstå, hvis man har det lidt blandet med,” siger Jørgen Ladefoged Rasmussen, Private Banking Chef i Danske Bank.
I den føromtalte prognose forventer Danske Bank, at den korte rente fortsat vil stige – men dog ganske moderat, så den ’værste’ stigning er bag os nu. Og umiddelbart vil de fleste boligejere med FlexLån® dog have økonomien til at klare stigningerne, forklarer Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark:
”Netop på grund af risikoen kræver et FlexLån®, at du har plads i budgettet til at håndtere stigende renter. Selv i perioder med lav rente, har boligejerne de seneste år skullet have råd til en rente på 4 % for at få adgang til lån med variabel rente,” siger han.
Få svar på dine spørgsmål om FlexLån
Har du variabel rente på realkreditlånet? Læs mere her og se cheføkonom Christian Hilligsøe Heinigs svar på de oftest stillede spørgsmål: FlexLån®.
Sammen med inflationen og de stigende energipriser og den lidt usikre økonomiske situation i det hele taget har renterne også sat sit præg på boligmarkedet.
”Generelt er det blevet betydeligt dyrere at finansiere et boligkøb det seneste halve år. Hvor det for et halvt år siden var muligt at optage et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag til 1,5% i rente, skal man nu betale op mod 5%. Det er svært at tro, at det ikke vil smitte af på huspriserne, og vi forventer også et mere mærkbart fald i priserne på omkring 6 procent fra i dag til slutningen af 2023,” forklarer Las Olsen.
Prisfaldene ventes især at ramme huse i de dyre områder og på ejerlejlighederne i de store byer, da priserne her er steget klart mest, mens renterne var lave. Desuden vil de blive ramt relativt hårdest af boligskatte-reformen og de nye ejendomsvurderinger.
Nye boligskatteregler på vej
Ud over renten, inflationen og prisudviklingen på boligmarkedet kan de kommende boligskatteregler også påvirke din boligøkonomi.
Se hvad ændringerne af ejendomsskattesystemet, der træder i kraft den 1. januar 2024, vil betyder for dig.
Hvad betyder det så for dig?
Hvis du har planer om at blive boende i din bolig i mange år endnu, er de forventede prisfald underordnede for dig. Men er du omvendt på vej ind på boligmarkedet, er det vigtigt ikke at udfordre din økonomi for meget, forklarer Jørgen Ladefoged Rasmussen, Private Banking Chef i Danske Bank:
”Det hele afhænger af dine planer og din tidshorisont. Planlægger du at sælge, er prisfald selvfølgelig en vigtig faktor. Skal du omvendt købe, vil du nok blive bedt om ikke at købe helt op til din grænse, som det ser ud nu,” siger han og giver et eksempel på, hvordan din tidshorisont også påvirker din situation:
”Køber man et hus i dag for 200.000 kroner mere, end det er værd om et halvt års tid, så er det ikke så vigtigt, hvis du skal bo der i 20 eller 30 år. Har du et kortere tidsperspektiv, er risikoen noget større,” siger han.
Inflationen og især de stigende energipriser har ramt mange husstande i 2022. Det gælder ikke mindst familier og husstande med gasfyr, men også el, benzin og en lang række andre varer og tjenester er blevet dyrere.
Der er udsigt til et fald i rådighedsbeløbet på godt 1.200 kroner hver måned for modelfamilien.Louise Aggerstrøm Hansen, privatøkonom, Danske BankGenerelt bliver den såkaldte ’modelfamilie’ i fattigere i løbet af 2022. Det viser analysen Danske Banks modelfamilie, der netop er udkommet, og som tager udgangspunkt i en typisk dansk familie, der har gasfyr og kører benzinbil, har to børn, og hvor husstandens to voksne begge er i job.
”Der er udsigt til et fald i rådighedsbeløbet på godt 1.200 kroner hver måned for modelfamilien. Det skyldes altovervejende høje energipriser, men stigende inflation på andre varer og tjenester trækker også ned. Faldet i rådighedsbeløb kommer til trods for, at der er udsigt til solid lønvækst,” siger privatøkonom Louise Aggerstrøm Hansen.
Heldigvis ser det ud til, at 2023 bliver mere gunstigt for modelfamilien, både fordi priserne ikke ventes at stige lige så hurtigt, og fordi lønstigningerne ventes at forblive høje.
”Vi forventer, at stigningen i rådighedsbeløbet i 2023 vil være på linje med tilbagegangen i 2022, og dermed er der udsigt til to år under ét med 0-vækst i rådighedsbeløbet,” forklarer Louise Aggerstrøm Hansen.
Tid til at skifte energikilde?
Måske er timingen rigtig til at energiforbedre dit hus og skifte energikilde? Danske Bank kan hjælpe dig bedre på vej med et attraktivt boliglån, der også giver plads til energiforbedringer.
