Nye boligskatteregler: Hvad betyder de for dig?

Alle danske boligejere får nye ejendomsvurderinger i 2020, og samtidig er der nye boligskatteregler på vej. Her gør vi dig klog på, hvordan og hvornår det vil påvirke dig og din økonomi.

Bliv klog på de nye boligskatter 

Bliver det dyrere at bo i din bolig, når boligskattereformen træder i kraft? 
Og hvad er værd at vide, hvis du fx vil sælge din bolig eller købe en ny i de kommende år? 
Det vil du selvfølgelig gerne vide som boligejer. 

Her på siden guider Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark, dig igennem boligskattereformen. Vi opdaterer siden, når der sker noget nyt – så du hele tiden kan følge med i, hvad ændringerne betyder for dig og din økonomi. 

Sådan ændrer din boligskat sig 

  • 2018 - 2020

    2018 - 2020

    Du skal ikke betale mere i boligskat, end du gør i dag   
    Skattestoppet forhindrer din ejendomsværdiskat i at stige til og med 2020. Din grundskyld kan stige. Men stigningen indefryses og skal først betales, når du sælger din bolig.  
  • 2019

    2019

    Måske kan du få en vejledende vurdering
    80.000 ejere af enfamilieshuse får tilbud om vejledende ejendomsvurderinger. 

  • 2020

    2020

    Din bolig får en ny vurdering 
    Fra juli 2020 sender skattemyndighederne nye og mere retvisende ejendomsvurderinger til alle boligejere. De nye vurderinger skal sikre, at du betaler det rigtige i skat. 
  • 2020

    2020

    Skal du have penge tilbage? 
    I løbet af året får du penge tilbage, hvis du har betalt for meget i boligskat på baggrund af din nuværende ejendomsvurdering.
  • 2021

    2021

    Din nye skattesats træder i kraft 
    1. januar 2021 træder de nye boligskatteregler i kraft. For at sikre en glidende overgang får alle boligejere enten en skattelettelse eller en skatterabat ved overgangen til de nye regler.  

Lynguide: Forstå de nye skatteregler

To ud af tre boligejerne kan se frem til en skattelettelse, når de nye boligskatter træder i kraft i 2021.  Hvis det ikke gælder dig – så får du en særlig skatterabat, så længe du bliver boende i din bolig. 

Læs guiden her

Se skattelettelser eller skatterabatter i din kommune

Her kan du se, hvad der sker med boligskatterne for boliger i 3 prisklasser i din kommune, når de nye skatteregler træder i kraft.  

Se din kommune her

Boligskattereformens FAQ

  • Hvorfor skal vi have nye boligskatter?
    I 2020 udløber det nuværende skatteforlig og dermed også skattestoppet på ejendomsskatten. Med boligskattereformen har politikerne taget stilling til, hvad der skal ske fremover.
  • Hvorfor skal vi have nye ejendomsvurderinger?

    Over 700.000 boligejere betalt for meget i skat fra 2011-2018, fordi deres nuværende ejendomsvurderinger ikke er retvisende. Et nyt vurderingssystem skal give mere præcise vurderinger. Alle boligejere får derfor en ny ejendomsvurdering i 2020. 

    Da der stadig kan være usikkerhed om værdien af den enkelte bolig, indføres et nyt forsigtighedsprincip, hvor man automatisk trækker 20 procent fra din boligs anslåede værdi. Hvis din bolig vurderes til 5 millioner kroner, skal du altså kun betale skat af de 4 millioner kr. 

  • Hvordan hænger boligskatter og ejendomsvurderinger sammen? 
    Som boligejer betaler du skat af værdien af dit hus eller lejlighed og af den grund, din bolig er placeret på. Når skattemyndighederne skal beregne, hvor meget skat du skal betale, tager de udgangspunkt i din offentlige ejendomsvurdering.
  • Hvad er ejendomsværdiskat og grundskyld?
    Ejendomsværdiskatten opkræves af staten og er en skat på værdien af den bolig, du ejer. Grundskyld (også kaldet ejendomsskat) opkræves af kommunen og er en skat på værdien af den grund, din bolig står på. Når myndighederne beregner dine boligskatter, tager de udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering og grundvurdering.
  • Hvad betyder de nye regler for min boligskat i 2019 og 2020?

    Skattestoppet på ejendomsværdiskatten fortsætter til og med 2020. Din ejendomsværdiskat bliver med andre ord på det nuværende niveau. 

    Din grundskyld kan stige op til 7 procent om året. Særligt i hovedstadsområdet er der udsigt til, at grundskylden stiger i 2019 og 2020. Men alle stigninger ud over en bagatelgrænse på 200 kr. indfryses. Så du skal først betale pengene, når du sælger din bolig. Indefrysningen sker automatisk og er gratis og rentefri. 

    Først når de nye skatteregler træder i kraft i 2021, kan du vælge indefrysningen fra. Fra og med 2021 løber der renter på det indefrosne beløb. Renten svarer til en gennemsnitlig realkreditrente.    

  • Hvad sker der med mine boligskatter, når de nye regler træder i kraft i 2021? 
  • Har indefrysning og skatterabat noget med hinanden at gøre?

    Indefrysning og skatterabat har ikke noget med hinanden at gøre. 

    Hvis du får en skatterabat, betyder det, at du slipper for at betale et beløb, som du ellers skulle have betalt i skat. Står dine skatter fx til at stige fra 40.000 kroner om året til 45.000 kroner om året ved overgangen til det nye boligskattesystem – så får du en årlig skatterabat på 5.000 kroner. Rabatten er permanent – du vil beholde den i kroner og øre, så længe du bliver boende i din bolig. Det kan du læse mere om i vores lynguide til de nye boligskatter.

    Skatterabatten forhindrer ikke din boligskat i at stige i de efterfølgende år. Hvis prisen på din bolig stiger, vil din skatteregning også stige. Det er her, indefrysningen kommer ind i billedet. 

    Fremtidige stigninger i dine boligskatter bliver nemlig automatisk indefrosset som gæld til staten. Du behøver først at betale pengene, når du sælger din bolig – med mindre du aktivt vælger indefrysningen fra og betaler dine fulde boligskatter løbende. 

    Hvis din bolig stiger i værdi, og dine boligskatter fx stiger fra 40.000 kroner om året til 42.000 kr. om året – så kan du altså nøjes med at betale 40.000 kroner og indefryse de resterende 2.000 kr. som gæld til staten. Fortsætter du på den måde år efter år, så stiger din indefrosne gæld i takt med din boligs værdi, mens du fast betaler 40.000 kr. årligt i boligskatter. 

    Der løber renter på din indefrosne gæld – svarende til en gennemsnitlig realkreditrente.  

  • Kan jeg fravælge indefrysningen – og hvornår er det en god ide? 

    Som udgangspunkt bliver fremtidige stigninger i dine boligskatter automatisk indefrosset som gæld til staten. Men du kan aktivt fravælge indefrysningen og løbende betale dine fulde boligskatter. 

    Det er ikke er gratis at indefryse stigninger i dine boligskatter. Fra og med 2021 løber der renter på gælden – svarende til en gennemsnitlig realkreditrente. Det vil dog ikke koste dig noget at tinglyse lånet eller at indfri hele eller dele af din gæld.  

    Det er værd at tænke over, at indefrysning af gæld mindsker dit økonomiske råderum i fremtiden. Med årene bliver der simpelthen mindre friværdi i din bolig, end der ellers ville være – ligesom din belåningsgrad er højere end ellers, så det bliver dyrere for dig at optage tillægslån. 

    Den indefrosne gæld kan også øge risikoen for, at du bliver teknisk insolvent, hvis din bolig falder betydeligt i værdi i fremtiden. I de fleste tilfælde er risikoen dog ret begrænset. 

    Har du plads i budgettet, kan det ofte betale sig at vælge indefrysningen fra og betale boligskatterne med det samme. 

    Men hvis du har en god friværdi og gerne vil have mere luft i økonomien her og nu, kan indefrysning give god mening. Det samme gælder, hvis du fx er pensionist og har en lav indkomst. Eller hvis du har dyr gæld og indefryser dine boligskatter for at betale hurtigere af på den. 

  • Hvad betyder boligskattereformen for prisen på min bolig?

    Det mest sandsynlige er, at boligskattereformen ikke vil betyde det store for værdien af din bolig. Sådan vil det være for et overvejende flertal af boligejerne. 

    For en mindre del af boligejerne kan boligen falde i pris som følge af reformen. I deres boliger vil boligskatterne nemlig stige ved et ejerskifte efter 1. januar 2021, og det vil gøre det dyrere for køber at sidde i boligen, end det var for sælger. Disse boliger er typisk ejerlejligheder i landets største byer – og især i København.  

    Skatteministeriet anslår, at markedet for ejerlejligheder vil opleve en negativ priseffekt på 5-10 procent som følge af skattereformen. Det betyder ikke nødvendigvis, at priserne på ejerlejligheder falder med 5-10 procent – det kan også bare betyde, at priserne vil stige mindre end ellers. Og så er det værd at huske, at en række andre faktorer – såsom renterne og den generelle økonomiske udvikling – også kan få boligmarkedet til at gå op eller ned i de kommende år. 

  • Hvad betyder boligskattereformen, når jeg vil sælge min bolig?

    Hvis du er glad for din nuværende ejerbolig – og den passer til dine behov og din økonomi, så er der ingen grund til at sælge boligen. Heller ikke hvis din bolig er en af relativt få ejerboliger, som rammes af en større fremtidig skatteregning for nye boligkøbere efter 2020. 

    Undgå at spekulere i en usikker priseffekt fra skattereformen. Mange andre faktorer i dansk økonomi påvirker priserne på boligmarkedet, så det er typisk mere held end forstand, hvis det lykkes at koordinere køb og salg af bolig med markedets op- og nedture.

    Skal du sælge din bolig inden for det kommende år eller to, er der heller ingen grund til at forhaste dig. Brug hellere den nødvendige tid på at undersøge markedet, blive skarp på din økonomi og afklare dine ønsker til den nye bolig, før du sætter din bolig til salg. 

  • Hvad betyder boligskattereformen, når jeg vil købe en bolig? 

    Når du overvejer at købe bolig, er vores grundlæggende anbefaling, at du ikke tager udgangspunkt i boligskattereformen og eventuelle bekymringer om, hvad den kan komme til at betyde for de fremtidige boligpriser. Det vil være ren spekulation, da mange andre faktorer også påvirker boligpriserne.  

    Hav i stedet fokus på at finde den helt rigtige bolig til dig og din familie – og gerne en, I kan bo i mange år frem.

    Med en lang tidshorisont i ejerboligen mindsker I risikoen for, at kortsigtede prisudsving på boligmarkedet gør indhug i jeres formue. Dertil kommer, at det er dyrt at købe og sælge bolig – så hvis jeres tidshorisont er under 5 år, bør I som tommelfingerregel hellere leje end købe. 

    Som altid er det vigtigt, at I har luft i budgettet, så det ikke bliver alt for surt i hverdagen. Det betyder også, at I har noget at stå imod med, hvis der opstår uventede udgifter, eller jeres indtægter falder i en periode. 

  • Hvad betyder boligskattereformen for forældrekøb?

    Boligskattereformen medfører en øget risiko for, at lejlighedspriserne vil falde i de kommende år. Den risiko bør du tage med i dine overvejelser, når du overvejer at købe en lejlighed til dit barn.  

    Men pas på med at fokusere for meget på, om forældrekøbet vil være en god investering eller ej. For ingen kender svaret på det spørgsmål, og et boligkøb vil aldrig være uden økonomiske risici. 

    Hvis din privatøkonomi er sund, og du gerne vil hjælpe din barn godt på vej ind i studielivet, så lad i stedet dine overvejelser tage udgangspunkt i den nytteværdi, som din familie vil få af lejligheden.  

    Læs mere over vores syn på forældrekøb og få gode råd her 

    Hvis du allerede har købt en lejlighed til dit barn – og planlægger at sælge den videre til dit barn indenfor de kommende år, skal du være opmærksom på, at forholdene er på vej til at ændre sig:  

    Du kan i dag sælge lejligheden videre til dit barn til en pris, der ligger 15 procent under den offentlige ejendomsvurdering. Den mulighed vil du også have fremover – men i 2020 kommer der nye offentlige ejendomsvurderinger, og de ventes at blive noget højere end i dag. Det vil altså blive dyrere for dit barn at købe boligen, når de nye vurderinger er offentliggjort. 

  • Hvad betyder skattereformen, når jeg vil købe en projektbolig?

    Køber du i de kommende år en projektbolig i en af de store byer, er der en betydelig usikkerhed om, hvor meget du skal betale i boligskatter i fremtiden. 

    Hvis du flytter ind i din projektbolig efter september 2020, er du nemlig ikke berettiget til den permanente skatterabat, der ellers skal give boligejere en nænsom overgang til det nye skattesystem. 

    Du skal sikre dig, at du har et solidt råderum i økonomien, så du har råd til at betale de fremtidige boligskatter. Efter alt at dømme bliver regningen noget større, end den er på tilsvarende boliger i dag. 

    Vær opmærksom på, at projektboligen kan være mindre værd, når den står færdig, end den var på købstidspunktet. Hvordan priserne udvikler sig i de år, du ejer boligen, er i sagens natur usikkert. 

    Køber du en projektbolig med ovenstående i mente, så gælder vores helt grundlæggende råd: Vælg en bolig, som du vil være glad for at bo i mange år frem.  Se mere under punktet ”Hvad betyder boligskattereformen, når jeg vil købe en bolig?”. 

  • Hvad betyder boligskattereformen for mig, der bor til leje eller i andel?
    Boligskattereformen får også betydning for dig, der bor til leje eller i andelsbolig. 

    Som lejer eller andelsboligejer betaler du ikke ejendomsværdiskat. Men andelsboliger og lejeboliger slipper ikke for at betale grundskyld – og i visse boliger kommer grundskylden til at stige som følge af de nye ejendomsvurderinger og boligskatteregler. 

    Særligt hvis du bor i lejlighed i en af landets største byer, bør du forberede dig på, at højere grundskyldsbetalinger kan få dine boligudgifter til at stige fra 2021 og frem. 

    De endelige regler ligger ikke fast. Men i øjeblikket er der ikke lagt op til, at du som lejer eller andelsboligejer får den permanente skatterabat, som boligejerne får ved overgangen til det nye system. Mere sandsynligt er det, at du får en skatterabat, som gradvist falder med årene. På den måde indfases stigninger i grundskylden langsomt i din økonomi – så din boligudgift ikke skyder brat i vejret. 

    Ligesom ejerboligmarkedet bliver leje- og andelsboligmarkedet omfattet af et nyt forsigtighedsprincip. Det betyder, at myndighederne trækker 20 procent fra den offentlige grundvurdering, før de beregner skatten.

Tal bolig med os

Har du brug for hjælp til køb eller salg af bolig? 

 Book møde

Andre har også set


Få alle fordelene i dag. Bliv kunde i Danske Bank.