”Forleden kunne man læse, at boligfesten i København var forbi, men i sidste uge var meldingen, at priserne alligevel var steget pænt i både januar og februar. Så det er ikke så mærkeligt, hvis folk bliver forvirrede,” siger Christian Hilligsøe Heinig, der er cheføkonom i Realkredit Danmark og derfor følger priserne på boligmarkedet tæt.
Derfor har han også nogle forklaringer på, hvorfor mediehistorierne om prisudvikling ind imellem ender med at stritte i alle retninger.
”Det handler først og fremmest om, at vi får tal om prisudviklingen fra mange forskellige kilder, som opgør tallene på forskellige måder og tidspunkter – og hvis man ikke er opmærksom på det, så får man let de her historier, der virker helt modsatrettede,” fortæller han.
Der er særligt tre forhold, man skal være opmærksom på, mener Christian Hilligsøe Heinig.
Fokusér ikke på det enkelte udsving
For det første skal man passe på med at tolke for hårdt på enkelte prisudsving i de løbende offentliggørelser.
”Det kan eksempelvis være, at priserne i en enkelt måned går nedad. Ser man kun på det ene tal, bliver historien hurtigt, at nu falder boligpriserne. Men hvis priserne nu er steget i månederne før, så kan der være tale om et mere eller mindre tilfældigt udsving i data – og ikke nødvendigvis en ny retning for boligpriserne,” forklarer cheføkonomen.
Så det er altså ofte mere interessant at se, hvordan udviklingen er over en periode på nogle måneder eller længere, fremfor at stirre sig blind på en enkelt måned, der måske slet ikke passer ind i det samlede billede.
Priserne er lavere om vinteren
En andet forhold, der let kan drille, er årstiderne.
”Det er simpelthen sådan på det danske boligmarked, at der bliver solgt flere boliger i sommerhalvåret end i vinterhalvåret. Det betyder også, at priserne har en tendens til at stige mindre end ellers i de kolde måneder for derefter at stige en tak mere henover de varmere måneder,” siger Christian Hilligsøe Heinig.
Det forhold tager man normalt ikke højde for i de officielle opgørelser af boligpriserne på trods af de ellers tydelige sæsonudsving. Det bør man imidlertid, hvis man skal kunne sige noget meningsfuldt om den reelle prisudvikling på boligmarkedet – og ikke bare noget om, hvordan priserne er blevet påvirket af at kalenderbladet løbende ændrer sig.
”Som økonom kan man derfor med fordel sæsonkorrigere tallene ved at justere priserne ud fra, hvordan man ved, at de typisk ændrer sig over året. På den måde kan man få et bedre billede af, hvordan boligpriserne reelt udvikler sig – og at de ikke bare bliver påvirket af udsving i sæsonmønsteret. Sætter man de sæsonkorrigerede tal op ved siden af tal, som ikke er sæsonkorrigerede, så kan de godt pege i hver sin retning”, forklarer han.
Og i så fald kan man være knapt så bekymret for faldende boligpriser, hvis det viser sig, at det i høj grad er det typiske sæsonmønster, der har trukket priserne ned.
Danmarks Statistik er bagefter
I Danmark er vi vant til, at den øverste autoritet på det statistiske område er Danmarks Statistik (DST) – og deres tal får dermed normalt også den største opmærksomhed, siger Christian Hilligsøe Heinig. Imidlertid er tallene fra Danmarks Statistik efterhånden knapt så interessante som tidligere.
”Vi har jo nogle store boligsider i Danmark, som løbende opgør, hvad der bliver købt og solgt og til hvilke priser. Og de giver et ret godt øjebliksbillede af prisudviklingen. Der kan DST ikke være med, for deres tal udkommer normalt med en forsinkelse på et par måneder,” fortæller han.
Nye tal fra boligsiderne kan derfor ind imellem vise noget andet, end nye tal fra DST – og det kan også medvirke til, at der kommer modsatrettede tal i pressen. Her kan den ene statistik i virkeligheden fortælle en halvgammel nyhed, mens den anden statistik reelt fortæller mere om, hvordan det går på boligmarkedet her og nu.
Men hvilken vej går det så?
Hvis man spørger Christian Hilligsøe Heinig, hvordan det reelt ser ud med boligpriserne netop nu, er svaret:
”Det ser indtil videre ud til, at boligpriserne fortsat stiger.”
Den vurdering baserer han på tal fra flere kilder (se figuren), hvor den overordnede prispil stadig peger opad i boligprisstatistikkerne – og samtidig har friske tal fra januar og februar også peget på stigende boligpriser.
”Faktisk er der udsigt til at tendensen fortsætter året ud, så vi slutter 2018 med højere priser, end vi begyndte året med. Her tager jeg med i betragtningen, at renterne fortsat er lave – trods rentestigningerne tilbage i januar-februar – og at vi stadig har et økonomiske opsving med stigende beskæftigelse og indkomster til følge,” fortæller cheføkonomen, der venter, at huspriserne på landsplan vil stige ca. 3-4 % i 2018 sammenlignet med priserne i 2017.
