Skal du omlægge dit lån og skære ned i din restgæld?

De fleste boligejere elsker lave renter – men stigende renter kan faktisk også være godt nyt for nogle. Hvis du har et fastforrentet lån med lav rente, kan du nemlig udnytte rentespringet til at omlægge dit lån og skære en bid af din restgæld.

Muligheden er især relevant for boligejere med 30-årige fastforrentede 0,5 %-lån, 1 %-lån, 1,5 %-lån, 2 %-lån, 2,5 %-lån eller 3 %-lån. Hvis det gælder dig, så kan du læse om fordele og ulemper her – og se, hvad vi anbefaler. 

Har dit lån variabel rente? Se vores råd til dig her

Der er 2 muligheder, hvis du overvejer at omlægge for at reducere din restgæld: 

• Opkonvertering er, når du skifter dit fastforrentede lån ud med et nyt fastforrentet lån med højere rente. 
• Skrå konvertering er, når du omlægger til variabel rente.

Fordelen ligger i, at når renterne stiger, så falder kursen på de obligationer, som ligger bag det fastforrentede lån. Det betyder, at du kan købe din gæld tilbage billigere end ellers. Hvis du fx optog et 1 %-lån tæt på kurs 100, og kursen efterfølgende falder til 91, så kan du købe 100 kroner gæld tilbage for blot 91 kroner.

Jo større realkreditgæld og jo større kursfald, desto bedre kan det betale sig.

Mindre restgæld, men mere bæredygtighed?
Når din restgæld bliver mindre, bliver din friværdi ofte større. Og det giver dig muligheder. Når du alligevel omlægger, kan du f.eks. samtidig spare penge ved at låne til energioptimerende forbedringer af din bolig. Måske vil du skifte det gamle gasfyr ud med en varmepumpe og spare på varmeregningen?

Det er mere spekulativt at konvertere op end ned. Ved en konvertering ned i rente, ved du, hvornår din omlægning med sikkerhed har tjent sig hjem – og holder du lånet til udløb, vil det over låneforløbet udløse en betydelig omkostningsbesparelse. 

Derimod er der ingen sikker gevinst ved at opkonvertere eller lave en skrå konvertering. Det afhænger helt og holdent af den fremtidige renteudvikling, som ingen desværre kender.
 
Din restgæld falder ganske vist, og da fastforrentede lån kan indfries til restgælden, vil du kunne indfri dit nye lån billigere i fremtiden, hvis kurserne stiger. Men ydelsen på det nye lån vil ofte være højere på grund af en højere rente, så hvis det nye lån fortsætter uændret løbetiden ud har du jo ikke sparet noget. 

Med andre ord er det i høj grad et sats på, at renten falder igen, og at du på et senere tidspunkt kan konvertere ned i rente.
 
Hvis du alternativt laver en skrå konvertering til et variabelt forrentet lån, skifter du i sagens natur risikoprofil. Din økonomi vil herefter være udsat for fremtidige bevægelser i renten. 

Her skal du også håbe på, at renten falder igen, så du senere kan komme tilbage i en lav fast rente. Stiger renterne over tid, så vil din ydelse også stige. Dermed er der en risiko for, at det spiser din oprindelige restgældsreduktion ved omlægningen.

Vi anbefaler generelt ikke opkonvertering – men det kan være relevant for nogle
Helt grundlæggende vil vi ikke anbefale opkonvertering/skrå konvertering for boligejerne. De har med eksempelvis 0,5 %-lånet og 1%-lånet glæde af en meget lav fast rente ud i tid. 

Det kan også være relevant, hvis man overvejer at sælge indenfor en kort årrække. Med en opkonvertering beholder du kursgevinsten, selvom kurserne stiger, før du får solgt din bolig.

Set med vores øjne bør der imidlertid være noget valuta for pengene ved en restgældsreduktion – du skal gerne kunne reducere din restgæld med 8-10 procent eller mere.

Har du spørgsmål, vil vi gerne hjælpe dig
Ring på 70 15 15 16 eller
Book et møde