Del

Stigende renter åbner nye muligheder for udvalgte boligejere

Realkreditrenterne er på kort tid steget markant. Det havde langt de fleste boligejere nok helst været foruden. Men for nogle boligejere betyder rentespringet en mulighed for at reducere restgælden.

Der har gennem de seneste uger været stor uro på de finansielle markeder som følge af Corona-krisen, og det har også ramt det danske realkreditmarked. 

Realkreditrenterne er steget markant på meget kort tid, og vi er gået fra et fastforrentet 30-årigt 0,5 %-lån til nu, at have et fastforrentet 30-årigt 2 %-lån tilbage på lånehylden.
 
Selv om langt de fleste boligejere nok gerne vil have været stigende renter foruden, så åbner det for nye muligheder i boligøkonomien for de boligejere, som har fastforrentede lån med en kuponrente på enten 0,5 % eller 1 %. De kan således overveje om de vil udnytte rentestigningerne til at reducere deres restgæld.
 
Det kan de gøre enten gennem en opkonvertering eller en skrå konvertering. En opkonvertering er, når man skifter sit fastforrentede lån ud med et nyt fastforrentet lån med højere rente, mens en skrå konvertering er, at man omlægger til variabel rente.
 
Den mekanisme man som boligejer drager fordel af er, at når renterne stiger, så falder kursen på de obligationer, som ligger bag ens fastforrentede lån. Det betyder, at man kan købe sin gæld tilbage billigere end ellers. Hvis man eksempelvis optog et 1 %-lån tæt på kurs 100, og kursen efterfølgende falder til lad os sig 91, så kan man købe 100 kroner gæld tilbage for blot 91 kroner.
 
Jo større realkreditgæld og jo større kursfald desto bedre kan en låneomlægning med restgældsreduktion for øje betale sig.

Det er ikke gratis at omlægge med restgældsreduktion for øje
Det er mere spekulativt med opadgående konverteringer end nedadgående konverteringer, som mange danskere benyttede sig af i 2019, hvor vi så historisk store konverteringsbølger. 

Ved en konvertering ned i rente, ved man som låntager, hvornår man med sikkerhed har tjent sin omlægning hjem – og holder man lånet til udløb vil det over låneforløbet udløse en betydelig omkostningsbesparelse. 

Derimod er der ingen sikker gevinst ved at opkonvertere eller lave en skrå konvertering. Det afhænger helt og holdent af den fremtidige renteudvikling, som ingen desværre kender.
 
Din restgæld falder ganske vist markant ved en opkonvertering, men ydelsen på det nye lån vil ofte være højere på grund af en højere rente. Og hvis det nye lån bare fortsætter uændret løbetiden ud, vil den højere ydelse før eller siden udligne gevinsten fra en lavere restgæld i forbindelse med omlægningen. 

Med andre ord er det i høj grad et sats på, at renten falder igen, og man derefter på et senere tidspunkt kan konvertere ned i rente.
 
Hvis man alternativt laver en skrå konvertering, skifter man i sagens natur risikoprofil og ens økonomi vil herefter være udsat for fremtidige bevægelser i renten. 

Her vil man også skulle håbe på, at renten falder igen, så man senere kan komme tilbage i en lav fast rente. Skulle renterne imidlertid stige over tid, slår det direkte igennem på ydelsen på ens variabelt forrentede lån. Dermed er der en risiko for, at det spiser ens oprindelige restgældsreduktion ved omlægningen.

Vi anbefaler ikke opkonvertering – men det kan være relevant for nogle

Helt grundlæggende vil vi ikke anbefale opkonvertering/skrå konvertering for boligejerne. De har med 0,5 %-lånet og 1%-lånet glæde af en meget lav fast rente ud i tid. 

Det er dog ikke det samme som om, at det ikke kan være relevant at overveje for de boligejere, som har en høj risikotolerance og netop har optaget et fastforrentet lån med fokus på at kunne udnytte muligheden for restgældsreduktion før eller senere. 

Set med vores øjne bør der imidlertid være noget ”valuta for pengene” ved en restgældsreduktion – restgælden bør gerne skulle reduceres med i omegnen af 8-10 procent eller mere.
 
Ingen ved, hvordan renten udvikler sig i fremtiden, og derfor kræver omlægning med restgældsreduktion for øje en individuel vurdering af din økonomi, fremtidsplaner, din risikoprofil og af de aktuelle renteniveauer.

 

Har du spørgsmål, vil vi gerne hjælpe dig
Ring på 70 15 15 16 eller
Book et møde


Få alle fordelene i dag. Bliv kunde i Danske Bank.