Når renten stiger, bliver det dyrere at låne penge – og dermed også at købe bolig. Og når færre køber bolig, så betyder det, at priserne ikke stiger i samme tempo som tidligere eller ligefrem falder, hvis aktiviteten går meget i stå. Denne negative effekt på boligpriserne kan påvirke din økonomi i form af ændringer i din friværdi i boligen samt dit husholdningsbudget, hvis du har lån med variabel rente. Det bliver også dyrere at tage et tillægslån i en eventuel friværdi i din bolig.

Der er dog også mange andre elementer, der spiller en rolle for boligmarkedet og prisudviklingen; det gælder eksempelvis udviklingen på arbejdsmarkedet, indkomsterne og den generelle markedspsykologi. 

Har du et lån med fast rente, forbliver den uændret. Men kursværdien af dit lån vil falde, når renten stiger, og dermed kan du købe din gæld billigere tilbage, hvis du omlægger dit fastforrentede lån. Hvis du omlægger til et nyt fastforrentet lån med højere rente, kaldes det en opkonvertering – og hvis du omlægger fra fast rente til variabel rente, er det en såkaldt skrå konvertering. Det er ikke uden risiko, og vi anbefaler altid at tale med en rådgiver.

Læs også: Skal du omlægge dit lån og skære ned i din restgæld?

Har du har variabel rente på dit realkreditlån, vil højere renter medføre en højere månedlig ydelse. Det vil dog først ske i forbindelse med, at dit lån skal have fastsat ny rente – f.eks. hvert femte år, hvis du har et F5-lån.  Påvirkningen fra de stigende renter afhænger altså af længden på rentebindingen på dit variabelt forrentede lån, og hvornår det sidst fik ny rente. 

Læs også: Skal du ændre på dit FlexLån® eller FlexLife®, når renterne stiger?

Har du eksempelvis et variabelt forrentet lån på 1 mio. kroner, så bliver ydelsesstigningen større på lånet, hvis det er afdragsfrit, end hvis det er med afdrag. 

Renteændringer slår nemlig fuldt igennem på den månedlige ydelse på afdragsfrie lån, mens selve afdraget også bliver påvirket på et lån med afdrag, når renten ændrer sig. Sidstnævnte betyder, at når renten stiger, så vil afdraget blive mindre end tidligere, og det bevirker, at den samlede ydelsesstigning reduceres sammenlignet med den afdragsfrie variant.

Vi anbefaler altid, at du ikke tager udgangspunkt i spekulationer om den fremtidige boligprisudvikling, hvis og når du overvejer at købe bolig. Fokusér i stedet på at finde den helt rigtige bolig til dig og din familie – og gerne en, I kan bo i mange år frem: 

• En lang tidshorisont i ejerboligen mindsker risikoen for, at kortsigtede prisudsving på boligmarkedet gør indhug i jeres formue.
• Er jeres tidshorisont under 5 år, bør I som tommelfingerregel hellere leje end købe bolig, fordi det grundlæggende er dyrt at købe og sælge bolig. 
• Sørg for, at I også har luft i budgettet, når boligen er købt. Så bliver det ikke alt for surt i hverdagen, og I har noget at stå imod med, hvis der opstår uventede udgifter eller fald i jeres indtægter.

Søg boliger, der matcher dit budget: Prøv Danske Banks boligværktøj

Præcis som med boligkøb bør man undgå at spekulere i, hvordan priserne kommer til at udvikle sig på boligmarkedet i fremtiden. Det er typisk mere held end forstand, hvis det lykkes at koordinere køb og salg af bolig med markedets op- og nedture. 

Energikrisen betyder, at det er blevet endnu mere relevant at energirenovere netop nu. Energiforbedringer er særligt interessante, hvis du bor i et ældre og ikke særligt godt isoleret hus. Populære forbedringer er f.eks. skift til varmepumpe, nye vinduer og bedre isolering, som både kan sænke dine energiudgifter og skabe et bedre indeklima i boligen. I nogle tilfælde kan der være mange tusinde kroner at spare på varmeregningen, og en investering i energiforbedringer kan muligvis også være med til at løfte prisen den dag, du vil sælge din bolig. 

Det er som regel en god idé at starte med at få tjekket din boligs energipotentiale og få et overblik over, hvordan du får mest varme for pengene nu og på længere sigt. Hos vores samarbejdspartner, Energihjem.dk, kan du ved at slå din adresse op danne dig et overblik over mulige energiforbedringer – og forventet årlig besparelse for netop dit hus. Og har du brug for at få en fagmand til at gennemgå netop din bolig og komme med konkrete forslag, kan du også bestille en Bolig- og energiplan hos vores samarbejdspartner OBH rådgivende Ingeniører. 

Læs, hvordan vi hjælper dig fra tanke til handling her: Bolig- og energiforbedringer

Vi forventer et fald i huspriserne på mellem 10 og 20 % fra toppen i 2022 og frem mod udgangen af 2023. Dette gælder dog huspriserne på landsplan, og derfor kan nogle områder opleve større prisfald end dette, og nogle vil være mindre påvirkede.

Et sådan prisfald kan lyde voldsomt, men her er det værd at huske på, at vi har haft en lang og usædvanlig stærk periode for boligmarkedet med kraftige prisstigninger. Holder prognosen stik, vil vi stadig være i omegnen af 10 % over prisniveauet fra før Covid-19, hvor boligmarkedet til stor overraskelse accelererede op i historisk høj fart. Med andre ord vil mange boligejere trods et formentligt betydeligt prisfald på boligmarkedet forude stå tilbage med en stadig meget høj friværdi. 

Prognoser bør dog altid tages med et gran salt – især i usikre tider. Vi ved endnu ikke, hvor længe inflationen bider sig fast, og hvor højt renterne i sidste ende kommer op.