Når renten stiger, bliver det dyrere at låne penge – og dermed også at købe bolig. Og når færre køber bolig, så betyder det, at priserne ikke stiger i samme tempo som tidligere eller ligefrem falder, hvis aktiviteten går meget i stå. Denne negative effekt på boligpriserne kan påvirke din økonomi i form af ændringer i din friværdi i boligen samt dit husholdningsbudget, hvis du har lån med variabel rente. Det bliver også dyrere at tage et tillægslån i en eventuel friværdi i din bolig.

Der er dog også mange andre elementer, der spiller en rolle for boligmarkedet og prisudviklingen; det gælder eksempelvis udviklingen på arbejdsmarkedet, indkomsterne og den generelle markedspsykologi.

Har du et lån med fast rente, forbliver den uændret. Men kursværdien af dit lån vil falde, når renten stiger, og dermed kan du købe din gæld billigere tilbage, hvis du omlægger dit fastforrentede lån. Hvis du omlægger til et nyt fastforrentet lån med højere rente, kaldes det en opkonvertering – og hvis du omlægger fra fast rente til variabel rente, er det en såkaldt skrå konvertering. Det er ikke uden risiko, og vi anbefaler altid at tale med en rådgiver.

Læs også: Skal du omlægge dit lån og skære ned i din restgæld?

Har du har variabel rente på dit realkreditlån, vil højere renter medføre en højere månedlig ydelse. Det vil dog først ske i forbindelse med, at dit lån skal have fastsat ny rente – f.eks. hvert femte år, hvis du har et F5-lån.  Påvirkningen fra de stigende renter afhænger altså af længden på rentebindingen på dit variabelt forrentede lån, og hvornår det sidst fik ny rente. 

Læs også: Skal du ændre på dit FlexLån® eller FlexLife®, når renterne stiger?

Har du eksempelvis et variabelt forrentet realkreditlån på 1 mio. kroner, så bliver ydelsesstigningen større på lånet, hvis det er afdragsfrit, end hvis det er med afdrag. 

Renteændringer slår nemlig fuldt igennem på den månedlige ydelse på afdragsfrie realkreditlån, mens selve afdraget også bliver påvirket på et realkreditlån med afdrag, når renten ændrer sig. Sidstnævnte betyder, at når renten stiger, så vil afdraget blive mindre end tidligere, og det bevirker, at den samlede ydelsesstigning reduceres sammenlignet med den afdragsfrie variant.

Vi anbefaler altid, at du ikke tager udgangspunkt i spekulationer om den fremtidige boligprisudvikling, hvis og når du overvejer at købe bolig. Fokusér i stedet på at finde den helt rigtige bolig til dig og din familie – og gerne en, I kan bo i mange år frem: 

• En lang tidshorisont i ejerboligen mindsker risikoen for, at kortsigtede prisudsving på boligmarkedet gør indhug i jeres formue.
• Er jeres tidshorisont under 5 år, bør I som tommelfingerregel hellere leje end købe bolig, fordi det grundlæggende er dyrt at købe og sælge bolig. 
• Sørg for, at I også har luft i budgettet, når boligen er købt. Så bliver det ikke alt for surt i hverdagen, og I har noget at stå imod med, hvis der opstår uventede udgifter eller fald i jeres indtægter.
  

Præcis som med boligkøb bør man undgå at spekulere i, hvordan priserne kommer til at udvikle sig på boligmarkedet i fremtiden. Det er typisk mere held end forstand, hvis det lykkes at koordinere køb og salg af bolig med markedets op- og nedture. 

I stedet bør du lade dine planer og dit boligbehov diktere beslutningen om, hvornår du sætter din bolig til salg. Er du glad for din nuværende ejerbolig, og passer den til dine behov og din økonomi, er der formentlig ingen grund til at sælge boligen.

Energipriserne har været faldende gennem 2023 og er kommet godt ned fra de skyhøje niveauer, vi så i efteråret 2022. Det betyder dog ikke, at energipriserne ikke før eller siden kan stige mærkbart igen. Derfor kan det også give god mening at beskytte sin privatøkonomi mod denne risiko ved at få energirenoveret sin bolig. Energiforbedringer er særligt interessante, hvis du bor i et ældre og ikke særligt godt isoleret hus. Populære forbedringer er f.eks. skift til varmepumpe, nye vinduer og bedre isolering, som både kan sænke dine energiudgifter og skabe et bedre indeklima i boligen. I nogle tilfælde kan der være mange tusinde kroner at spare på varmeregningen, og en investering i energiforbedringer kan muligvis også være med til at løfte prisen den dag, du vil sælge din bolig. 

Det er som regel en god idé at starte med at få tjekket din boligs energipotentiale og få et overblik over, hvordan du får mest varme for pengene nu og på længere sigt. Hos vores samarbejdspartner, Energihjem.dk, kan du ved at slå din adresse op danne dig et overblik over mulige energiforbedringer – og forventet årlig besparelse for netop dit hus. Og har du brug for at få en fagmand til at gennemgå netop din bolig og komme med konkrete forslag, kan du også bestille en Bolig- og energiplan hos vores samarbejdspartner OBH rådgivende Ingeniører. 

Læs, hvordan vi hjælper dig fra tanke til handling her: Bolig- og energiforbedringer

Boligmarkedet har klaret sig overraskende godt gennem 2023 med stigende handelsaktivitet og boligpriserne har haft en mindre pil opad siden foråret. Trods den seneste tids fremgang, så kommer vi ikke udenom, at der stadig er en betydelig usikkerhed om boligpriserne, når vi ser ud over det kommende år eller to. For det første har vi ikke set det fulde gennemslag af de stigende renter, og det kan give fornyet modvind til boligmarkedet – især hvis renterne fastholdes på de aktuelle niveauer eller endda stiger yderligere. Eller hvis økonomien bremser markant op, og vi ikke får den bløde landing, som i øjeblikket er tegnet ind i de fleste prognoser for både den globale økonomi og dansk økonomi. Overordnet set er vores hovedforventning dog en relativ flad prisudvikling på boligmarkedet over det kommende års tid.