I de seneste år har der været flere historier i medierne om kriseramte andelsboligforeninger med alt for stor gæld. Samtidig bliver andelsboliger i de store byer ofte revet væk i løbet af få dage, når de bliver sat til salg, fordi en andel også kan være en af de absolut mest attraktive og billige boligformer.

Andelsboligmarkedet kan med andre ord være rigtig svært at gennemskue. Derfor har vi i Realkredit Danmark netop undersøgt, hvordan det står til med gælden i de mere end 2.700 andelsboligforeninger, som har lån hos os. Og konklusionen er, at det generelt ser rigtig fornuftigt ud.

Så meget skylder foreningerne

I gennemsnit skylder foreningerne kun ca. 43 % af det, som de er vurderet til at være værd – og det er en betydeligt mindre ’belåningsgrad’, end ejerboligerne har. Her skylder ejerne nemlig i gennemsnit 66 % af boligens værdi, når man udelukkede ser på realkreditlånet.

Kun 5 % af andelsboligforeningerne skylder flere penge, end ejendommene er vurderet til at være værd. Overbelåningen betyder heldigvis langt fra, at de alle er på randen til konkurs, men det betyder selvfølgelig, at der skal være et skarpt fokus på at få gælden betalt ned.

Hvornår er gælden for høj?

Man kan ikke sige noget helt generelt om, hvornår gælden er for høj. Nystiftede eller unge andelsboligforeninger har ofte en høj gæld, men til gengæld er ejendommene som regel også i god stand. Så foreningerne har god tid til at betale af på gælden, inden de måske på et tidspunkt får brug for at låne penge til fx et nyt tag.

Men gælden skal naturligvis ikke være så høj, at andelsboligforeningen har svært ved at betale afdragene, som jo skal betales af beboerne over boligafgiften. Derfor vil foreninger med høj gæld ofte bruge afdragsfrihed på hele eller dele af gælden – men det betyder også, at boligafgiften kan stige, når afdragsfriheden udløber, og foreningen skal til at betale afdrag på realkreditlånet.

En andel i en foreningen med en meget høj gæld koster af samme grund typisk mindre end en andel i en forening med lav gæld og en tilsvarende lav boligafgift.

Hvornår er gælden for lav?

Det lyder måske underligt, men faktisk er det ikke nødvendigvis godt, hvis en andelsboligforening har en meget lav gæld. I nogle tilfælde kan det være tegn på, at ejendommene ikke er blevet ordentligt vedligeholdt – enten fordi beboerne har foretrukket en lav boligafgift, eller fordi bestyrelsen har ladet stå til.

Omvendt kan det selvfølgelig også betyde, at foreningen bare er rigtig god til at holde hus med pengene. Men en lav gæld betyder også, at andelene bliver dyrere at købe for nye andelshavere – som skal ud at låne flere penge, når prisen på andelene bliver højere.

Foreningen låner billigst

Nu bliver det lidt teknisk. Men det er faktisk sådan, at det er en hel del billigere for foreningen at låne, end det er for den enkelte andelshaver. Andelsboligforeningen kan nemlig få billige realkreditlån, mens andelshaverne må låne til en højere rente i banken.

Derfor kan det faktisk være en fordel at drosle ned på afbetalingen af den fælles gæld i andelsboligforeninger, hvor gælden allerede er lav. På den måde bliver boligafgiften lavere for alle beboerne, og samtidig skal nye andelshavere ikke optage helt så store banklån, fordi prisen på andelene stiger mindre.