Guide: Hvornår bør du overveje op- eller nedkonvertering?

De seneste års relativt store udsving i renterne har gjort op- og nedkonvertering af realkreditlån til lidt af en folkesport og et populært samtaleemne over frokosten i kantinen og ved familiesammenkomster. Men hvornår kan det egentlig give mening at konvertere, og hvad skal du være opmærksom på?

Det har Nicolas Norby kigget nærmere på i en ny analyse. Han er chefanalytiker i Realkredit Danmark, og en af hans hovedkonklusioner fra analysen bør vække nysgerrigheden hos dig, hvis du har et realkreditlån med fast rente:

”For boligejere med fastforrentede lån er renteudsving en mulighed for at konvertere enten op eller ned i kuponrente, og hvis du er både dygtig og heldig med dine konverteringer – eller ved at undlade at konvertere – så kan du potentielt spare mange tusind kroner i din restgæld,” siger han.

Hvad betyder op- og nedkonvertering?

Men først: Hvorfor egentlig overveje en op- eller nedkonvertering af dit lån?

• Formålet med en opkonvertering er at reducere din restgæld, så du skylder færre penge. Det gør du ved at omlægge dit lån til en højere rente, når markedsrenten stiger. Til gengæld stiger din ydelse på grund af den højere rente.
• For en nedkonvertering gælder det modsatte: Her omlægger du lånet, når renten falder for at få en lavere ydelse. Til gengæld stiger din restgæld en smule.

Folkesport-elementet indtræffer så i den håbefulde jagt på først en opkonvertering og så en efterfølgende nedkonvertering, så du kan være heldig både at reducere din restgæld og din ydelse.

Konvertering kan altså give dig lavere ydelse eller restgæld – men der er ingen garantier, forklarer Nicolas Norby:

”Du får ingen garanti for en besparelse, hvis du op- eller nedkonverterer. Det afhænger af, hvordan renterne og kurserne udvikler sig, og derfor spiller din tidshorisont og markedets udvikling store roller.”

Lad os kigge på et eksempel.

Regneeksempel: Først op- og så nedkonvertering

Anders og Marianne har et fastforrentet, afdragsfrit realkreditlån, som de optog i 2021 til en kursværdi på 2 millioner kroner. De havde en fast lav rente på 0,5 %, som de så valgte at opkonvertere til et lån med 5 % i rente i 2022.

Og hvorfor gjorde de så det? Jo, for som tabellen foroven viser, så kunne Anders og Marianne med en opkonvertering skære en god bid af deres restgæld – nemlig godt 713.932 kroner.

Vi spoler frem til oktober 2025, hvor Anders og Marianne ser muligheden for at konvertere ned igen til et lån med en rente på 3,5 %. Her vokser deres gæld en smule, men til gengæld nedbringer de den månedlige ydelse, fordi de skifter til en lavere rente.

Og hvor har det så bragt Anders og Marianne hen? Hvis vi sammenligner deres situation i 2021 med 2025, er deres månedlige ydelse altså steget med 2.094 kroner, mens deres restgæld i alt er blevet reduceret med betragtelige 643.155 kroner.

Er det så ubetinget godt? Det er anderledes svært at svare på, da det afhænger af deres øvrige økonomi og deres fremtidsplaner. Og det samme vil gælde for dig.

Hvornår bør du overveje konvertering?

Skal du gøre som Anders og Marianne? Nej. For det første ville det kræve en tidsmaskine at tage tilbage til 2022, og for det andet har vi alle forskellige muligheder alt efter vores økonomiske situation, låntype og langsigtede planer for vores liv og bolig.

I Anders’ og Mariannes tilfælde virkede det kun, fordi deres ”satsning” (for nu at bruge et lidt dramatisk ord) gav pote, og renten faldt igen efter deres opkonvertering.

Det afgørende er altså, hvordan renterne udvikler sig, og hvor længe du har planer om at blive i din bolig.

Derudover peger Nicolas Norby på nedenstående scenarier, der kan gøre det relevant for dig at overveje en konvertering af dit realkreditlån.

Overvej at opkonvertere, hvis:

• …renten er steget, siden du optog dit fastforrentede lån (og indfrielseskursen på dit eksisterende lån er derfor faldet).
• …du ikke tror, at renten stiger yderligere foreløbig.
• …du forventer at indfri dit lån senere – enten ved at konvertere til et lån med lavere rente, fordi du forventer, at rente vil falde, eller fordi du planlægger at sælge din bolig.

Overvej at nedkonvertere, hvis:

• …renten er faldet, siden du optog dit fastforrentede lån.
• …du ikke tror, at renten falder yderligere foreløbig.
• …du planlægger at blive boende i din bolig længe nok til, at besparelsen på ydelsen dækker de omkostninger, der er ved at omlægge lånet.

Læs hele analysen hos Realkredit Danmark

Tjek dit låns potentiale i mobilbanken

Nysgerrig på dit fastforrentede låns potentiale for en omlægning? Så hop ind i din mobilbank, og vælg Bolig i menuen. Her kan du se en simpel farveindikator ud for dit/dine lån med fast rente, der viser, om omlægningspotentialet er højt, lavt eller et sted i midten.