Køb af ejerbolig trin for trin

Guide til at købe en ejerbolig

1. Find boligen med den rigtige pris

Når du skal købe en bolig, er det nødvendigt med et godt overblik over din økonomi. Det gør det langt nemmere at finde den rette bolig og den rette finansiering, og du får samtidig en vis sikkerhed for, at dit budget hænger sammen efter boligkøbet.

Hvad koster det at låne?
Du kan bruge vores boliglånsberegnere til at se, hvad det ca. koster om måneden at låne til bolig. På den måde kan du komme det lidt nærmere, hvor meget din nye bolig må koste.

Vælg boligtype og beregn

Ejerbolig

Andelsbolig

Fritidsbolig

Prøv en boligsøgning, der viser de boliger, du har råd til at købe
Vil du gerne købe en ejerbolig, kan du prøve Danske Banks boligværktøj på danskebank.dk/bolig.
Her kan du lægge et lynbudget og se, hvilke boliger til salg du har råd til at købe. Det tager 30 sekunder at lægge budgettet, og så kan du se, hvor meget du har tilbage til forbrug om måneden (dit rådighedsbeløb) i hver enkelt af de boliger, der er til salg lige nu.
Søg bolig på 30 sek.
Du kan også oprette en profil og lægge et fuldt budget for at få et mere præcist overblik og få mulighed for at søge online købsgodkendelse. Budgettet bliver gemt til næste gang, du søger bolig, så du løbende kan se din økonomi i boliger, der kommer til salg.
Det er en god idé at tale med os, når du har lagt fuldt budget, så vi sammen kan sikre, at budgettet holder. Så går du ikke glip af drømmeboligen, hvis det i sidste ende skulle vise sig, at dit budget er enten for forsigtig eller ikke forsigtigt nok.
Opret profil og fuldt budget
Hvad er en god pris?
Hvis du synes, det er svært at vurdere, hvad der er en fornuftig pris for en ny bolig, kan du betale en køberrådgiver for at hjælpe dig med at finde den rette bolig og guide dig sikkert igennem hele den juridiske og praktiske del af bolighandlen

Tag en køberrådgiver med på råd
Hos ejendomsmæglerkæden home kan du få specialiseret hjælp til hele eller dele af dit boligkøb. En køberrådgiver kan bl.a. hjælpe med at vurdere din købspris, prisforhandle for dig og gennemgå handlens juridiske dokumenter.
Læs mere om køberrådgivning hos home
home er en del af Danske Bank-koncernen
2. Se boligen - tag en byggesagkyndig med

Når du har fundet en bolig, som du overvejer at købe, er det en god idé at tage en byggesagkyndig med ud at se boligen. Den byggesagkyndige kan gennemgå boligen for fejl og mangler og fortælle, om den lever op til tilstandsrapporten (kun for huse) og elinstallationsrapporten.

En tilstandsrapport fortæller om de synlige fejl og mangler, et hus har, og elinstallationsrapporten viser, om boligens elinstallationer er funktionsdygtige og lovlige. En bolig har også altid et energimærke, som fortæller, hvor energieffektivt boligen er og evt. giver forslag til energiforbedringer, som kan gavne miljøet og på sigt kan gøre dine energiregninger mindre.
Læs mere om energimærkning hos energihjem.dk.
TIP: En køberrådgiver kan hjælpe dig med boligkøbet
3. Bliv godkendt til at låne

Det beløb som du kan blive godkendt til at låne, afhænger bl.a. hvor meget du tjener, hvor meget du skylder og hvor stor en opsparing, du har. Du skal som udgangspunkt selv lægge minumum 5% af boligens pris i udbetaling. Du skal deruover også have penge til advokat, ejerskifteforsikring, tinglysning og øvrige handelsomkostninger.
Derudover er det vigtigt, at du tænker over, hvor mange penge du ønsker at bruge på bolig set i forhold til, hvor mange penge du gerne vil have til forbrug efter købet. Der skal jo også være tid til at nyde livet efter boligkøbet.

Hurtig online købsgodkendelse
På danskebank.dk/bolig kan du søge om en købsgodkendelse. De fleste får svar inden for 24 timer, og når godkendelsen er i hus, kan du underskrive en købsaftale – du skal bare huske at få tilføjet et bankforbehold i købsaftalen, så handlen først gælder, når du har fået bankens endelige godkendelse.
Du forpligter dig hverken til at låne penge eller købe bolig, når du søger om en købsgodkendelse.
Find boliger nu
4. Forstå handlens dokumenter
Når du har fundet den rigtige bolig og skal indgå købsaftale med sælgeren, er det ejendomsmægleren, der laver aftalen. Handlen er indgået, når både du og sælger har skrevet under.

Tag forbehold i købsaftalen
Husk at ejendomsmægleren er sælgers mand. Derfor er det vigtigt, at du har din egen advokat eller køberrådgiver med i processen. Du kan godt underskrive købsaftalen, før du taler med din advokat eller køberrådgiver, hvis det er nødvendigt at slå til hurtigt. Men så er det vigtigt, at du får tilføjet et såkaldt ”advokatforbehold” eller ”rådgiverforbehold” i købsaftalen, så handlen kun gælder, hvis din juridiske rådgiver kan godkende den. Hvis du underskriver købsaftalen, før finansieringen er helt på plads med din bank, skal du på samme måde huske at få skrevet et ”bankforbehold” ind, så banken kan nå at kigge aftalen igennem, før bordet fanger helt.

Fortrydelsesret
Du har en lovbestemt fortrydelsesret, når du køber bolig. Den gælder i seks dage, fra købsaftalen er underskrevet. Bruger du fortrydelsesretten, skal du betale en erstatning til sælger på 1 % af købesummen, før fristen på de seks dage udløber. Sælger har omvendt ingen fortrydelsesret, når han eller hun først har skrevet under på købsaftalen.

Hvis du fortryder aftalen – men har fået tilføjet ”advokat-/rådgiverforbehold” og ”bankforbehold” i købsaftalen - slipper du for at betale erstatning til sælgeren. Den type fortrydelse skal også ske inden seks dage, fra aftalen er underskrevet.

TIP: En køberrådgiver kan hjælpe dig med boligkøbet
5. Vælg de rigtige boliglån
Når købsaftalen indgået, skal du aftale den endelige finansiering med banken.
Du kan normalt låne 80% af boligens værdi som realkreditlån. Derudover kan du optage et banklån på op til 15%.
Du skal som udgangspunkt selv lægge 5% af boligens pris i udbetaling. Du skal derudover også have penge til advokat, ejerskifteforsikring, tinglysning og øvrige handelsomkostninger.
Der er flere typer lån at vælge imellem. Her er nogle spørgsmål, du kan overveje, inden du eventuelt får bankens hjælp til at vælge de rigtige lån:
- Hvor længe regner jeg med at eje boligen?
- Ønsker jeg fast eller variabel rente?
- Ønsker jeg at have mulighed for afdragsfrihed?
Læs mere om boligfinansiering i vores låneguide
Læs mere om boliglån
Få personlig hjælp til boligkøbet
Lad os hjælpe dig med at finde ud af, hvor meget du kan låne til boligkøb.

Book møde og få hjælp til dit boligkøb
6. Husk en ejerskifteforsikring

Hvis du køber hus, er det vigtigt, at du tegner en ejerskifteforsikring i forbindelse med handlen. Forsikringen dækker skjulte fejl og mangler ved bygningen, som tilstandsrapporten ikke nævner, og som du først opdager, når du er flyttet ind. En god ejerskifteforsikring kan spare dig mange penge, hvis du senere finder alvorlige problemer som fugt eller fejlkonstruktioner.
Der er stor forskel på pris og kvalitet på forsikringerne, så husk at undersøge, hvad forsikringen dækker og ikke dækker. Vær også opmærksom på, at forsikringspræmien senest skal være betalt, når du får nøglerne til huset.

Når du flytter ind i den nye bolig, skal du også sørge for at have en indboforsikring og en husforsikring.
7. Overtagelse af boligen
Sælger overdrager boligen til dig på den aftalte dag. Det er nu, du får nøglen, og boligen er din. Det er en god ide at gennemgå boligen sammen med sælger, når du får udleveret nøglen – f.eks. for at tjekke at alle hårde hvidevarer er funktionsdygtige og for at aflæse el, vand og varme. Det er sælgers ansvar at sende aflæsningerne til forsyningsselskaberne og melde flytning.

Der bliver udarbejdet en refusionsopgørelse. Det er en status over boligens udgifter opgjort med overtagelsesdagen som skæringsdato. Den opgør alt, hvad sælger har betalt forud, f.eks. el, gas eller olie, vand og ejendomsskat, og som egentlig skal betales af dig efter overtagelsesdatoen, og omvendt.

Du har typisk allerede lagt en udbetaling på omkring 5 % af købesummen, da du underskrev købsaftalen. På overtagelsesdagen skal resten af købesummen betales til sælger, hvilket din bank typisk klarer for dig.
8. Få dit nye budget på plads
Når du har overtaget din nye bolig, vil din økonomi naturligvis ændre sig. Så nu er det en god idé, at få dit nye budget helt på plads, så det tager højde for alle nye udgifter – i en ejerbolig skal du f.eks. betale ejendomsskat to-fire gange om året.

Din skat bliver også påvirket, når du køber bolig. Husk at indberette dine forventede renteudgifter til skattemyndighederne, så du kan få glæde af skattefradraget med det samme.