Del

[Ingen

Sådan køber du en andelsbolig

Med en andelsbolig får du tit meget bolig for pengene, fordi der er et loft for, hvor meget en andelsbolig må koste. Det fleste andelsboliger ligger i de større byer, hvor de er en populær boligform. Derfor kan du være nødt til at handle hurtigt, hvis du finder en andelsbolig, du gerne vil købe. Vi kan hjælpe dig godt på vej med dit køb, hvis en andelsbolig skal være dit næste hjem.
 
Du er velkommen til at kontakte os.
Vi kan hjælpe dig med at få overblik over dine muligheder.

Book et møde     - eller ring til os på 70 15 15 16

  • 1.  Hvad har du råd til?

    1.  Hvad har du råd til?

    Andelsboligmarkedet er rødglødende i de største byer. Derfor kan du være nødt til at tænke og handle hurtigt, når en god andelsbolig bliver sat til salg. Den bedste start på din andelsboligjagt er derfor at undersøge, hvor dyr boligen må være, hvis din økonomi stadig skal hænge fornuftigt sammen efter købet. 

    Når du køber en andelsbolig, skal du ikke kun se på, hvor meget selve andelsboligen koster. Det er lige så vigtigt at se på, hvor høj den månedlige boligafgift er. Boligafgiften er den del af andelsforeningens fællesudgifter, som du også skal betale  – og størrelsen varierer meget fra forening til forening.

    Hvad er boligafgift?

    Boligafgift er en form for ‘husleje’, som alle andelshavere betaler til andelsboligforeningen.
    Den går til at betale foreningens udgifter som f.eks.  renter og afdrag på gæld, vedligeholdelse af ejendommen og ejendomsskatter.

    Start din boligjagt i banken
    Banken kan hjælpe dig med at se på din samlede økonomi – indtægter, udgifter, opsparing og gæld. I skal også se på, hvor mange penge du har brug for i det daglige ud over de faste udgifter. På den måde kan I regne ud, hvilket prisleje som passer til dig.

    Hvor meget kan du låne?

    Du kan typisk låne op til 95 % af købesummen, når du vil købe en andelsbolig, mens du selv skal have sparet de sidste 5 % op.
    Men dine muligheder for at låne afhænger af din økonomi og boligens værdi.
    Hvis du starter din boligjagt i banken, kan du målrette din søgning mod boliger, som har den rigtige pris. Det gør boligjagten nemmere for dig, og det bliver lettere at få lånet på plads i den sidste ende, fordi forarbejdet allerede er gjort. Du kommer dermed hurtigere i mål med din låneproces, og det kan gøre en stor forskel i forhold til, om det bliver dig eller en anden køber, der løber med den bedste bolig.

    Banken skal bruge et budget over dine udgifter, dine tre seneste lønsedler og din nyeste årsopgørelse fra Skat for at kunne vurdere, hvor meget bolig, du cirka kan købe for.

    Overvejer du at købe andelsbolig?

     Ring til os på 70 15 15 16

    Mød os online eller i filialen
    Vi har også åbent aften og weekend

    Låneberegner

  • 2.  Find boligen

    2.  Find boligen

    De fleste andelsboliger ligger i de største byer  – og de mest eftertragtede andelsboliger bliver solgt på få dage. 

    Det er meget forskelligt, hvordan andelsboliger bliver sat til salg. Nogle andelsboligforeninger har ventelister, fordi boligerne er så attraktive, at køberne står i kø. Det kan være en god idé at blive skrevet op, hvis du kan. Men der findes ikke ét sted, hvor du kan blive skrevet op til alle foreninger, så du må selv finde de foreninger, du er interesseret i. Det kan du enten gøre ved at bruge dit netværk eller ved at søge efter andelsboligforeninger på internettet eller de sociale medier. Der findes også selvsalgssider som dba.dk og Boliga.dk. Men det gælder altså om at have antennerne ude, hvis du skal i nærheden af de allerbedste boliger.

    Kun få andelsboliger bliver for tidens solgt via ejendomsmæglere, fordi de i mange tilfælde er meget nemme at komme af med. Men derfor kan det alligevel være værd at tjekke alle nettets boligsider, for der er selvfølgelig også undtagelser. 

    Du kan generelt set få ret meget bolig for pengene ved at vælge en andelsbolig frem for en ejerbolig. Først og fremmest i København og Aarhus, hvor boligpriserne er højest. Men vær opmærksom på, at der er store forskelle på tværs af markedet, hvor du også kan finde eksempler på dyre andelslejligheder. 

    Find boliger hos home
    Find andelsboliger, der matcher dit budget hos Sunday

    Tre spørgsmål vi kan hjælpe dig med

    1. Hvad har du råd til?
    Du skal stadig have luft til en god hverdag efter købet. 

    2. Er foreningen sund?
    Foreningens lån og prioriteringer afgør om økonomien er sund. 

    3. Det rette lån?
    Dine lån skal passe til dig og dit liv.

  • 3.  Tjek foreningen

    3.  Tjek foreningen

    Når du køber en andelsbolig, er det altid vigtigt at tjekke, om andelsboligforeningen har en sund økonomi. Når du bliver andelshaver, får du nemlig ikke bare del i foreningens indtægter og overskud men også i dens gæld og udgifter. 

    Heldigvis er de fleste andelsboligforeninger veldrevne og har en fornuftig økonomi. Men der er også eksempler på foreninger, der har en meget høj gæld eller store lån med afdragsfrihed eller variabel rente – eller måske har foreningen udskudt nødvendige vedligeholdelsesprojekter eller har ikke sparet op til dem. Begge dele kan medføre, at den månedlige boligafgift, som du skal betale, vil stige i fremtiden.

    Få hjælp i banken
    Det kan være svært at vurdere, om en andelsboligforenings økonomi er sund eller ej, men din bank kan hjælpe. Banken ser bl.a. på, hvilke lån foreningen har og hvor stor gælden er. Den tjekker også, om foreningen har en vedligeholdelsesplan, og om der bliver sparet op til større projekter som f.eks. nyt tag. 

    Få juridisk rådgivning
    Det er også vigtigt, at du får en advokat eller en køberrådgiver til at læse foreningens dokumenter, som f.eks. vedtægter og referater, igennem. Så ved du præcis, hvilke rettigheder og pligter du har, hvis du køber andelen. En boligadvokat er din sikkerhed for, at du f.eks. ved præcis, hvordan du hæfter, hvis andre andelshavere i foreningen ikke betaler deres del af de fælles udgifter. Hvis du også gerne vil have hjælp til eksempelvis prisforhandlingen, kan en køberrådgiver være det rigtige valg.

    Rådgiveren skal enten være certificeret af Danske BOLIGadvokater eller Dansk Ejendomsmæglerforening.

    Oplysninger, der fortæller om foreningen
    Her kan du se, hvilke dokumenter, du skal bruge til at få indblik i, om en andelsboligforening er sund og veldrevet. Det er samtidig de dokumenter, som din bank og juridiske rådgiver skal bruge for at hjælpe dig med at få overblik. Du kan få dokumenterne fra sælgeren, andelsboligforeningens bestyrelse eller evt. ejendomsmægleren. 

    • Årsregnskabet giver dig et indblik i foreningens økonomi – og viser f.eks. hvilke lån foreningen har, og hvordan de bruger deres penge.
    • Vedtægterne viser, hvilke regler foreningen har. F.eks. hvis du vil sælge eller leje din bolig ud eller om du ‘hæfter solidarisk’ og dermed skal være med til at betale, hvis en anden andelshaver ikke betaler sin boligafgift.
    • Referatet fra seneste generalforsamling kan bl.a. viser, om der er større udgifter i vente til f.eks. vedligeholdelse, der får betydning for boligafgiften.
    • Nøgleoplysninger, der gør det lettere at danne sig overblik over foreningens situation og de økonomiske risici, der kan være ved at købe en bolig i foreningen. Der står bl.a., hvordan prisen på den andel, der er til salg, er regnet ud. 

     

    Partnerskab

    Spar 1.000 kr. på køberrådgivning fra home

    Få et værdibevis

  • 4.  Underskriv købsaftalen

    4.  Underskriv købsaftalen

    Når du og sælgeren bliver enige om salget, bliver der udarbejdet en købsaftale og/eller et overdragelsesdokument, som I begge skal underskrive. Her står bl.a. den aftalte pris, overtagelsesdatoen og hvornår og hvordan købesummen skal betales. Købesummen består af selve andelens værdi plus evt. prisen på de forbedringer af boligen, sælgeren har foretaget. Værdien af forbedringerne skal være vurderet af en vurderingsmand eller foreningens bestyrelse. Der kan også indgå såkaldt løsøre i handlen. Det kan f.eks. være lamper eller møbler, som du kan være interesseret i at overtage. Husk, at det er ulovligt at må byde mere for boligen, end den maksimalpris, som fremgår af foreningens vedtægter og regnskaber – plus evt. forbedringer og løsøre.  

    Andelsboligforeningens bestyrelse skal godkende dig som ny andelshaver, før handlen er gyldig. Men de skal have tungtvejende grunde til ikke at godkende dig, så det er normalt ikke noget at bekymre sig over.

    Hvis det skal gå stærkt
    Hvis der er flere købere i spil, kan det være nødvendigt at underskrive købsaftalen hurtigt. Du kan godt underskrive, inden du har fået den endelige godkendelse fra din bank og din juridiske rådgiver, hvis du får tilføjet et såkaldt ’bankforbehold’ og/eller et ’advokatforbehold’ i aftalen. Så er aftalen først bindende, når banken og advokaten har sagt god for den.

    Når du har skrevet under
    Så snart du har underskrevet købsaftalen, gælder det om at få den sendt afsted til banken og den juridiske rådgiver, så du kan få de sidste godkendelser og lånet på plads.

    Fortrydelseret

    Selv om du har skrevet under på købsaftalen – også uden forbehold fra bank og juridisk rådgiver – kan du godt fortryde handlen. Det kan du gøre frem til seks hverdage efter, at du har underskrevet. Men det er ikke gratis. Det koster 1 % af købesummen, som du skal betale til sælgeren med det samme.

    Bliv godkendt til at låne

    Vi er hurtige, når du har brug for det.

    Book møde

    – eller ring til os på 70 15 15 16

  • 5.  Få lånet på plads

    5.  Få lånet på plads

    Når du har besluttet dig for at købe andelen, er det tid til at tale med banken om andelsboliglånet. Det er nemlig nu, at banken skal tage endelig stilling til, om du vil give dig et lån til boligen, hvis du ikke har haft banken inde over købet tidligere i forløbet. Hvis banken allerede har gennemgået din og andelsforeningens økonomi, går det naturligvis hurtigere og nemmere, end hvis du endnu ikke har talt med banken. 

    Når banken har godkendt købet, skal du og din rådgiver finde ud af, hvilken type lån der passer bedst til dig, og så skal du underskrive låneaftalen. Derefter sørger banken for, at der bliver stillet en bankgaranti over for sælgeren, hvis det er nødvendigt, og for at andelsboligforeningen modtager købesummen på den rigtige dag.

    Der findes forskellige typer andelsboliglån. Du kan f.eks. vælge at låse renten fast i en årrække, så du kender din ydelse på forhånd. Eller du kan vælge den lidt billigere variable rente, hvor din ydelse kan finde på at stige eller at falde. Rådgiveren i banken kan hjælpe dig med at se på fordele og ulemper ved de forskellige lån, så du kan vælge den rigtige løsning.
    Læs mere om andelsboliglån
    Beregn, hvad det koster at låne

    Tal med os

    Du er velkommen til at kontakte os i Danske Bank,
    hvis du overveje at låne til en andelsbolig.

    Book møde

    – eller ring til os på 70 15 15 16

  • 6.  Overdragelse af boligen

    6.  Overdragelse af boligen

    På overtagelsesdagen får du de nøgler, som hører til boligen. Det er også en rigtig god idé, hvis du gennemgår hele boligen sammen med sælgeren og evt. en fra andelsboligforeningens bestyrelse. I skal blandt andet tjekke, at alle låse, hårde hvidevarer og stikkontakter virker – og at selve lejligheden er tømt og rengjort, og at kælder- og loftsrum er blevet ryddet. Sørg også for, at el, gas, vand og varme bliver aflæst, og at forsyningsselskaberne får besked om flytningen. 

    Nu er boligen din, men hvis du finder fejl og mangler ved boligen inden for de første 14 dage, skal du skynde dig at gøre indsigelse – altså meddele det til bestyrelsen. Fejl og mangler kan f.eks. være ulovlige el- eller vvs-installationer. 

    Hvis du gør indsigelse, skal du samtidigt kunne fortælle, hvad det vil koste at udbedre manglerne. Derefter kan bestyrelsen bede administratoren om at tilbageholde en del af købssummen, så du kan få dækket omkostningerne til udbedringen.
  • 7.  Efter købet

    7.  Efter købet

    Det kan være anstrengende at flytte. Men når du har overskud til det, så sæt dig ned og gennemgå dit nye budget. Lav en oversigt over dine udgifter og sæt eventuelt penge til side til større udgifter, så du fordeler dem over hele året. 

    Det kan være, at du har nye regninger, der endnu ikke er meldt til automatisk betaling. Og hvis dine bolig- eller transportudgifter er blevet højere, kan det også være en god idé at holde lidt ekstra øje med din konto i de første par måneder, så du er sikker på, at det hele balancerer.

    Husk forsikringerne
    Tjek også dine forsikringer en ekstra gang. Behovet kan f.eks. have ændret sig, hvis du flytter fra hus til lejlighed eller omvendt – eller hvis du flytter fra en tidligere partner eller sammen med en ny. En indboforsikring skal f.eks. dække alle ting i husstanden, og er mængden af sager blevet markant mindre eller større, kan det være forsikringen skal justeres.

    Læs om indboforsikring
    Læs om indboforsikring for unge (18-27 år)

    Adresseændring
    Meld din ny adresse til Folkeregistret og andre steder, f.eks. til dit forsyningsselskab, telefonselskab, din arbejdsgiver, din tv-udbyder, diverse abonnementer og forsikringer. 

    El, vand og varme i din tidligere bolig
    Lige nu er fokus nok på din nye bolig. Men husk også at aflæse el, vand og varme i din tidligere bolig, så du ved, hvad dit sidste forbrug har været og kan få regningen betalt. Husk også at fortælle forsyningsselskabet, at du flytter – ellers risikerer du at hæfte for forbruget, også efter du er flyttet.

    Træk renterne på lånet fra i skat
    Hvis du har optaget lån i forbindelse med boligkøbet, skal du huske at indberette dine nye renteudgifter på din forskudsopgørelse til Skat. Så kan du måske få glæde af en lavere skatteprocent allerede, når du overtager boligen – eller undgå et skattesmæk til næste år, hvis dit fradrag  omvendt er blevet mindre.

    Lån til at forbedre boligen
    Når du har boet i boligen i et stykke tid, kan det være, at du får lyst til at lave nogle boligforbedringer. Hvis du laver boligforbedringer, der forhøjer boligens værdi – og hvis du har friværdi i boligen, kan du have mulighed for at optage et ekstra lån i boligen. Det er billigere end f.eks. et forbrugslån.

    Du kan bruge tjeklisten her, når du flytter ind

    Tal med os, hvis du har brug for rådgivning

    Book møde

    – eller ring til os på 70 15 15 16

FAQ

  • Bank- og advokatforbehold

    Det er altid en god idé at få professionel rådgivning, når du køber bolig. Ind imellem går det dog så stærkt på boligmarkedet, at det kan være svært at vente med at underskrive købsaftalen til dine rådgivere har godkendt den. Heldigvis er der en løsning på problemet.

    Du kan godt underskrive en købsaftale, før din bank har godkendt købet, hvis bare du sørger for at der er et såkaldt ’bankforbehold’ i aftalen. Bankforbeholdet betyder, at du ikke er bundet, før banken har godkendt finansieringen og købet.

    På samme måde skal der også være et advokat- eller rådgiverforbehold, så du sikrer dig, at din advokat eller køberrådgiver får mulighed for at gennemlæse købsaftalen og øvrige juridiske dokumenter og godkende handlen, inden bordet fanger.

    Forbeholdet kan formuleres sådan her:

    ”Nærværende handel er fra købers side betinget af, at der kan opnås en for køber tilfredsstillende finansiering, samt at købers advokat/rådgiver og pengeinstitut kan godkende handlen i sin helhed.” 

    Sørg for at få indføjet, at forbeholdet først udløber efter tre-fem hverdage, ellers vil banken/din rådgiver ikke kunne nå at behandle og vurdere sagen.

  • Boligafgift

    Boligafgift er en form for månedlig ‘husleje’, som alle andelshavere betaler til andelsboligforeningen. Den går til at betale foreningens driftsudgifter. Det vil typisk sige:

    • Renter og afdrag på foreningens gæld
    • Renovation – dvs. afhentning af affald
    • Løbende vedligeholdelse af ejendommen
    • Udgifter til vicevært og rengøring
    • Ejendomsskatter
    • Udgifter til foreningens administrator
    • I nogle tilfælde vand

    Boligafgiftens størrelse afhænger meget af, hvor stor en gæld og hvilke typer af lån foreningen har. Derfor er foreningens økonomi og sammensætning af gæld lige så vigtigt at se på som prisen på andelen, når du overvejer at købe.

    Boligafgiften fastsættes af andelshaverne på den årlige generalforsamling.

  • Andelsboliglån

    Muligheden for at låne til et andelsboligkøb er anderledes end til et ejerboligkøb. Når du køber en andelsbolig har du mulighed for at optage et andelsboliglån i banken. Til gengæld er det ikke muligt at optage et realkreditlån. Et andelsboliglån har en forholdsvis lav rente, fordi banken har sikkerhed i din bolig.

    Et andelsboliglån har som udgangspunkt variabel rente. Det vil sige, at renten kan bevæge sig op og ned i takt med renteudviklingen på lånemarkedet. 

    Hvis du foretrækker en mere forudsigelig økonomi, kan du evt. aftale med banken at få fast rente i en årrække. Det koster lidt ekstra, men beskytter dig til gengæld mod pludselige rentestigninger og dermed udsving i din økonomi.

  • Maksimalpris og vurderingsmetoder

    Hvis du sælger en ejerlejlighed, må du forlange lige så meget for boligen, som køber er villig til at betale. Sådan er det ikke med andelsboliger. Her er der lovgivningsmæssigt lagt et loft over prisen – nemlig den såkaldte maksimalpris. Det er ikke lovligt at sælge boligen til en højere pris end maksimalprisen, men der er intet i vejen for, at prisen sættes lavere.

    Maksimalprisen på en andelsbolig fastsættes som værdien af andelen i foreningens formue (andelskronen) med tillæg af værdien af de forbedringer, der er foretaget i boligen samt tillæg/fradrag for boligens vedligeholdelsesstand. Læs mere under punkterne Andelskrone og Forbedringer og løsøre.

    Foreningens formue er baseret på værdien af foreningens ejendom. Der er tre forskellige vurderingsmetoder at vælge imellem, når foreningen skal fastsætte værdien af ejendommen: 

    • Valuarvurdering – her vurderer en ejendomsmægler eller en valuar, hvor meget ejendommen er værd ud fra, hvor meget en tilsvarende udlejningsejendom vil koste.
    • Offentlig ejendomsvurdering med tillæg af forbedringer udført på ejendommen efter vurderingen – det er SKAT som vurderer ejendommen, og den bliver almindeligvis fornyet hvert andet år.
    • Anskaffelsesprisen – som svarer til, hvad ejendommens kostede, da andelsboligforeningen blev stiftet med tillæg af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen.

    Sædvanligvis beslutter andelshaverne på den årlige generalforsamling, hvilken vurderingsmetode, der skal bruges, når værdien af foreningens ejendom skal fastsættes. Der har været en del debat om de forskellige vurderingsmetoder, da prisen på en andel kan svinge betragteligt alt efter hvilken vurderingsmetode, foreningen har valgt at bruge. 

    Derfor er det altid en god idé at få bistand af en boligadvokat eller køberrådgiver  til at vurdere, hvordan  andelsboligen er prissat.

  • Andelskrone

    Andelskronen styrer, hvilken værdi en andelsbolig maksimalt kan sælges til. Den bliver fastsat en gang om året på andelsboligforeningens generalforsamling på baggrund af foreningens ejendomsværdi, foreningens gæld og øvrige aktiver. 

    Beregningen af andelskronen skal sikre, at priserne på andelene altid svarer til den samme del af foreningens samlede værdier, som da foreningen blev stiftet. Det er lidt teknisk, men andelskronen udregnes sådan her: 

    (Ejendommens værdi + Øvrige aktiver – Foreningens gæld) : Det oprindelige indskud = Andelskronen  

    • Ejendommens værdi kan være fastsat på tre forskellige måder. Læs mere under punktet Vurderingsmetoder.
    • Øvrige aktiver dækker over poster som f.eks. formue, der tæller positivt i andelsboligforenings årsregnskab.
    • Foreningens gæld fremgår også af foreningen årsregnskab.
    • Det oprindelige indskud er det samlede indskud, som beboerne lagde, da foreningen blev stiftet.

    Andelskronen stiger og falder altså i takt med ejendommens værdi, som både bliver påvirket af priserne på boligmarkedet og foreningens økonomi. Men en andelsboligforening kan også til en vis grad selv påvirke størrelsen af andelskronen. Det sker, når beboerne vælger, hvilken af de tre mulige vurderingsmetoder, de vil bruge til at fastsætte foreningens ejendomsværdi. Den laveste vurdering giver nemlig en lav andelskrone, mens den højeste giver en højere andelskrone – og dermed højere priser på andelene. 

    Sidst men ikke mindst vil foreningens valg af lån også påvirke andelskronen. Afdragsfrie lån holder andelskronen lav, fordi gælden ikke falder, mens andelskronen stiger, når der bliver afdraget på foreningens gæld.

    Når andelskronen er fastsat, kan den maksimale salgspris for boligerne i foreningen udregnes ud fra andelskronen og den enkelte boligs størrelse i forhold til hele ejendommen.


  • Forbedringer og løsøre

    Når du køber andelsbolig, vil du ofte opleve, at du ud over prisen på selve andelen også skal betale for forbedringer af boligen, som tidligere ejere har foretaget. Det kan f.eks. være nyt køkken eller bad.

    Værdien af forbedringerne kan enten være fastsat af foreningens bestyrelse eller en ekstern vurderingsmand. Værdien bliver afskrevet over tid – det vil sige, at værdien af forbedringerne falder, jo længere det er siden, at de blev lavet.

    Løsøre kan være inventar som lamper, tæpper eller skabe, der også kan indgå i handlen. Som køber er du som udgangspunkt ikke forpligtet til at overtage løsøret, når du vil købe boligen – men der kan være undtagelser, hvis løsøret er særligt tilpasset til lejligheden.

    Andelsforeningens bestyrelse skal altid godkende prisen på løsøret, så du ikke betaler for meget. Det er nemlig ulovligt.

 

Hurtig ekspedition

Vi er hurtige, når du har 
brug for det. 

Ring til os på 70 15 15 16

Book møde

 

God pris

Vores priser for andelsboliglån er
konkurrencedygtige. 

Beregn prisen

Tal med os alle dage

Mandag – torsdag 9 - 21
Fredag 9 - 18
Weekend 10 - 16

 

70 15 15 16

 

Beregn, hvad et andelsboliglån koster

Indtast det beløb du vil låne.
 
år
  • 5 år
  • 10 år
  • 15 år
  • 20 år
  • 25 år
  • 30 år
År

Månedlig betaling efter skat

Renten ligger mellem 3,25 og 8 procent. Kontakt os, hvis du vil vide præcist,
hvad det koster for dig at låne.
Eller ring 70 15 15 16
 
Udvalgte detaljer  
Månedlig betaling før skat:
Hovedstol:
Løbetid:
Udbetalt lånebeløb:
Debitorrente:
ÅOP
 
 
Skjul detaljer ^
 
 
Stiftelsesomkostninger  
Stiftelsesprovision:
Etableringsgebyr:
Gebyr for ejerpantebrev og tinglysning:
Tinglysningsafgift til staten (1,5%):
Fast tinglysningsafgift til staten:
Stiftelsesomkostninger i alt:
   
Renter i lånets løbetid:
   
Omkostninger i alt:
 
 
Samlede omkostninger ifm. lånet  
Samlet kreditbeløb:
Samlede stiftelsesomkostninger:
Renter i lånets løbetid:
Samlet beløb, der skal betales:
 
 
Tilbagebetaling  
Månedlig ydelse:
Antal månedlige ydelser:
 
 

OBS: Beregningen er foretaget med udgangspunkt i :
- at renten er den samme i hele lånets løbetid.
- at ydelser forfalder sidste bankdag i måneden.
- en skatteprocent på 33%.

Før vi kan tilbyde dig et lån, vurderer vi din økonomi.
Risikomærkning

 

Andre har også set