Når du køber en andelsbolig, køber du ikke selve boligen, som du gør med en ejerbolig. Du bliver andelshaver i en andelsboligforening, hvilket giver dig ret til at bo i en bestemt bolig i foreningen.

Andelsboligforeningen består af dig og de andre andelshavere, og det er jer, der i fællesskab ejer og driver den ejendom, I bor i. I ejer hver en andel af foreningens formue og hæfter sammen for foreningens gæld. Det er også jer, der tager beslutninger om fx husorden og vedligeholdelse af ejendommen.

Andelsboliger er tit populære hos boligkøbere, fordi det kan være muligt at få meget bolig for pengene. En andelsbolig kan nemlig være et billigere alternativ til en ejerbolig, fordi købsprisen typisk er lavere. 

Det er forskelligt, hvordan andelsboliger bliver sat til salg. Nogle andelsboligforeninger har ventelister, mens boligerne i andre foreninger frit kan sælges af andelsbolighaverne.

Det kan være en god idé at blive skrevet på en venteliste, hvis du kan. Mund-til-mund-metoden kan være en effektiv måde at finde en andelsbolig på. Eller du kan bruge de boligportaler, der viser andelsboliger, som er sat til salg hos en ejendomsmægler – fx Danske Banks boligværktøj.

Modsat ejerboliger - hvor udbud og efterspørgsel bestemmer prisen - er der lovmæssigt sat loft for, hvor meget en andelsbolig maksimalt må koste. Købsprisen må godt være lavere end maksimalprisen, men den må ikke være højere.

Prisen kommer an på den vurderingsmetode, som foreningen har valgt til at fastsætte værdien af ejendommen: anskaffelsespris, valuarvurdering eller den offentlige ejendomsvurdering. Og priserne på andelsboliger kan svinge meget alt efter, hvilken vurderingsmetode, foreningen bruger.

Oplysning om, hvilken metode en forening bruger, findes tit i regnskabet under "Nøgleoplysninger, Note C1". Alternativt kan foreningens bestyrelse eller adminstrator oplyse det.

Når ejendomsværdien er fastlagt, udregnes foreningens andelskrone, der bliver fastsat ud fra værdien af foreningens værdi plus eventuelle andre aktiver, som fx opsparing, minus foreningens gæld.  

Andelskronen plus forbedringer bestemmer købsprisen på den enkelte bolig

For at finde prisen på de enkelte boliger i foreningen ganges andelskronen med enten boligens oprindelige indskud eller med boligens kvadratmeter afhængig af, hvad foreningen har besluttet.

Ved en andelskrone på 80, ville regnestykkerne fx se sådan ud:

• Ved et oprindeligt indskud på 10.000 kr., vil boligens maksimale pris være:
  80 x 10.000 = 800.000. kr.
  
• Hvis boligen er på 98 kvadratmeter, vil den maksimale pris være:
  80 x 100 (kurs) x 98 = 784.000 kr.
  

Derudover kommer prisen for sælgers eventuelle forbedringer af boligien oveni købsprisen.

Den månedlige boligafgift er din ”husleje”
Når du har købt en andelsbolig, skal du betale en månedlig boligafgift til dækning af foreningens fællesudgifter. Det er en slags ”husleje”, der fx går til betaling til foreningens realkreditlån og driftsudgifter som vedligeholdelse, forsikring, ejendomsskatter og administration.

Boligafgiften varierer fra forening til forening og afhænger især af størrelsen af foreningens lån. Så hold øje med boligafgiften, når du vil købe andelsbolig. En tommelfingerregel: Jo lavere boligafgiften er, des mindre gæld har andelsboligforeningen.

Hold også øje med, om der er planlagt større renoveringer i ejendommen, da det kan påvirke boligafgiften, hvis foreningen skal optage nye lån, fx til at udskifte taget.

Den tekniske pris viser boligens reelle værdi
Som andelshaver får du del i andelsboligforeningens værdi, men også i dens gæld. Gælden er vigtig for at kende den reelle værdi af en andelsbolig. Og her er det ikke nok at se på købsprisen, for den medregner ikke gælden. Det gør kun den tekniske pris.

Dermed kan en bolig godt have en lav købspris men en høj teknisk pris, hvis foreningen har meget gæld. Det har betydning, når du skal låne til en andelsbolig, for selv om du kun skal låne købsprisen - eller en del af den - er det den den tekniske pris, du skal lånegodkendes til.

Med en høj teknisk pris følger også en større udbetaling, for du skal selv lægge mindst 5 % af den tekniske pris. Har du ikke til udbetalingen, er det ikke sikkert, banken kan godkende dig til at låne.

Du kan nogle gange kende en andelsbolig med høj teknisk pris på, at boligafgiften er høj. Der behøver ikke at være noget i vejen med en høj boligafgift, for det kan være tegn på, at foreningen afdrager fornuftigt på sin gæld - og bor du stadig i foreningen, når gælden er nedbragt, vil din bolig alt andet end lige stige i værdi og boligafgiften blive lavere. Men det er vigtigt at få banken til at hjælpe dig med at vurdere prisen på den andelsbolig, du har kig på.

Book et møde om andelsbolig 

En ny bolig skal selvfølgelig ikke være så dyr, at du skal spare for mange fornøjelser væk for at betale dit lån. Derfor kan det være en god idé at starte boligjagten med at lade banken beregne, hvor meget du cirka kan købe andelsbolig for. Så ved du, hvilket prisleje du skal kigge efter.

Dit rådighedsbeløb har betydning for, hvor meget du kan låne
For at finde frem til, hvor meget du kan låne, kigger banken bl.a. på din løn, opsparing, udgifter og gæld for at finde dit rådighedsbeløb. Rådighedsbeløbet er det beløb, du har til forbrug, når dine boligudgifter og andre faste udgifter er betalt. Det vil sige de penge, du har at leve for efter andelsboligkøbet. Banken ser også på, hvordan din økonomi har set ud før boligkøbet og sammenholder det med rådighedsbeløbet efter købet.

Du skal selv have penge til udbetalingen
Når du låner til køb af andelsbolig, skal du have sparet penge op til udbetaling. Det er typisk mindst 5 % af andelsboligens tekniske pris, du selv skal lægge, plus omkostninger forbundet med købet - se mere om teknisk pris i afsnit 3.

Prøv vores andelsboligberegner, hvis du vil se, hvad det cirka koster at låne til en andelsbolig - og husk, at den månedlige boligafgift til foreningen kommer oveni låneydelserne.

Beregn lån til andelsbolig

Vi hjælper også med at vurdere foreningens økonomi
Det er ikke bare din egen økonomi, der bestemmer dine lånemuligheder. Andelsboligforeningens økonomi har også betydning. 

Har en forening fx lån med variabel rente eller afdragsfrihed, kan der være risiko for at den månedlige boligafgift stiger den dag, renten stiger, eller afdragsfriheden ophører. Det betyder, at du skal have råd til at betale en højere boligafgift. Og derfor skal banken kende økonomien i den forening, du vil købe dig ind i, før du kan blive tilbudt et lån.

Når du bliver andelshaver, får du både del i foreningens indtægter og eventuelle overskud – og i dens gæld og udgifter. Uanset hvilken forening, du vælger, kan der være risiko for, at fremtidige beslutninger eller hændelser kan få din boligafgift til at stige. 

Der er nogle faresignaler, der kan være tegn på øget risiko for stigning i boligafgiften, fx hvis foreningen:

• har store lån med afdragsfrihed eller variabel rente
• har udskudt nødvendig vedligeholdelse
• ikke har sparet op til nødvendig vedligeholdelse
• har underskud i driftsbudgettet.

Du kan få indblik i andelsboligforeningens økonomi og få et indtryk af, om den er veldrevet ved at læse foreningens dokumenter, som udleveres, når en bolig sættes til salg.

Det er også de dokumenter, som din bank og din juridiske rådgiver skal se:

• Årsregnskab
  Viser foreningens økonomi, lån, og hvordan der bruges penge. 
• Vedtægter
  Viser foreningens regler. Må du fx sælge din andelsbolig frit eller leje den ud? Hvordan hæfter du, hvis fx foreningen kommer i økonomiske vanskeligheder, eller hvis en anden andelshaver ikke betaler sin boligafgift?
  
• Referat af generalforsamling
  Kan give et indblik i, hvad der rører sig i foreningen. Hvilke beslutninger er der truffet? Og er der større udgifter i nærmeste fremtid? 

Derudover kan disse dokumenter være relevante at læse:

• Nøgleoplysninger
  Giver et hurtigt overblik over foreningens situation og økonomiske risici, og viser, hvordan prisen på den andel, der er til salg, er regnet ud.
  
• Vedligeholdelsesplan
  Kan vise kommende udgifter til vedligeholdelse. Sammenholdt med foreningens økonomi kan den give indtryk af, om der er råd til projekterne, eller om der skal optages lån, der kan få boligafgiften til at stige.
• Husorden
  Beskriver de fælles regler for andelsboligforeningen: Må du fx have husdyr, leje ud med Airbnb eller starte vaskemaskinen efter kl. 20?

Book møde om lån til andelsbolig

Når du og sælger er enige om handlen, bliver der udarbejdet en købsaftale, som I skal underskrive. Her står bl.a. den aftalte købspris, overtagelsesdatoen, og hvornår og hvordan du skal betale købesummen. 

Købesummen består af andelsboligens værdi plus prisen på de eventuelle forbedringer, som sælgeren har foretaget. Værdien af forbedringerne skal være vurderet af en vurderingsperson eller foreningens bestyrelse. Sælgeren må ikke kræve, at du skal købe løsøre som fx lamper eller billeder.

Andelsboligforeningens bestyrelse skal godkende dig som ny andelshaver, før handlen er gyldig.

Husk at sikre dig selv, før du skriver under
Er der flere købere i spil, vil du måske gerne underskrive købsaftalen, før du har fået juridisk rådgivning og aftalt den endelige finansiering med banken. Det kan du godt gøre, men det er vigtigt, at du får tilføjet både et bankforbehold og et advokat-/køberrådgiverforbehold i købsaftalen, før du underskriver. Så kan du komme ud af aftalen, hvis banken ikke kan tilbyde at finansiere boligen, eller din advokat eller køberrådgiver ikke kan godkende handlen. 

Der er typisk en kort tidsfrist på forbeholdet, så tal med banken og din advokat/køberrådgiver om endelig godkendelse, så snart du har underskrevet købsaftalen.

Hvis din bank eller advokat/køberådgiver ikke kan godkende handlen, kan du som udgangspunkt komme ud af den, uden du skal betale sælger - hvis det sker inden for den aftalte tidsfrist. 

Fortrydelsesret
Du kan fortryde dit køb frem til 6 hverdage efter, at du og sælger har skrevet under. Det koster 1 % af købesummen, som du skal betale til sælgeren, inden fortrydelsesfristen udløber. 

Sælger har ingen fortrydelsesret, når han eller hun først har skrevet under på købsaftalen. 

Book møde om lån til andelsbolig

Du kan ikke optage realkreditlån til køb af en andelsbolig, som du kan med en ejerbolig. Det skyldes, at du ikke ejer din bolig - det gør andelsboligforeningen. I stedet kan du optage et Andelsboliglån eller en Andelsboligkredit i banken.

Andelsboliglån til dig, der løbende vil betale af på lånet
Med et Andelsboliglån betaler du en ydelse på lånet hver måned. Renten er variabel, men du kan låse den fast i perioder på op til 10 år, så du - mod en lidt højere fast rente - har fast ydelse i den låste periode.

Har du variabel rente og et lån på mindst 100.000 kr., har du mulighed for en indlånskonto med næsten samme rente, som lånet har. På kontoen kan du få en god rente på din løn/opsparing - du kan fx bruge den til sætte penge til side til boligforbedringer, så du ikke skal optage et nyt lån med de udgifter, det medfører.

Læs om Andelsboliglån og vilkår
Beregn, hvad lånet kan koste

Andelsboligkredit til dig, der vil hæve og indbetale, næsten som du vil
Andelsboligkreditten er en kassekredit med variabel rente, hvor du som udgangspunkt selv bestemmer, hvor meget du betaler af - når bare hele kreditbeløbet bliver indfriet den dag, kreditten udløber. 

Kreditten kan bedst betale sig, hvis du ønsker stor fleksibilitet i dine ind- og udbetalinger og kan lægge en større udbetaling på dit andelsboligkøb.

Læs om Andelsboligkredit og vilkår

Kan man få afdragsfrihed, når man låner til andelsbolig?
En Andelsboligkredit kan være afdragsfri, da du til en vis grænse selv bestemmer, om du afdrager. På et Andelsboliglån kan du ikke få afdragsfrihed, her kan du fx vælge at have 1-2  ydelsesfrie måneder, hvis du aftaler det med os, når du optager lånet.