Del

[Ingen

Sådan køber du en andelsbolig

De fleste andelsboliger ligger i de større byer, hvor de er populære hos boligkøbere.  Måske fordi det tit er muligt at få meget bolig for pengene, da der er loft for, hvor meget en andelsbolig må koste. Det betyder samtidig, at du kan være nødt til at handle hurtigt, hvis du finder en andelsbolig, du gerne vil købe.
 
Vi kan hjælpe dig godt på vej med dit køb, hvis en andelsbolig skal være dit næste hjem.

Book et møde     - eller ring til os på 70 15 15 16

Guide

  • 1.  Hvad har du råd til?

    Den bedste start på at finde en andelsbolig er at undersøge, hvad din nye bolig må koste, for at din økonomi også hænger sammen efter købet. 

    Start med at lægge dit budget
    Det er muligt at finde ud af, hvor dyr en bolig, din økonomi kan bære ved at se på dine indtægter, udgifter, opsparing og gæld. Samtidig er det vigtigt, at du gør op, hvor mange penge, du gerne vil have tilovers til dig selv, når du har købt boligen og de faste udgifter er betalt. Det kan jo godt være, du ikke har lyst til at bruge alle dine penge på bolig, men også gerne vil have råd til andre ting som f.eks. oplevelser eller en ny bil.  

    Hvor  meget du kan låne, afhænger af din økonomi og boligens værdi, men du kan typisk låne op til 95 % af købesummen, når du vil købe en andelsbolig, mens du selv skal have sparet de sidste 5 % op.  

     Banken kan hjælpe dig med at finde hoved og hale i det med økonomien, så du kan finde ud af, hvilket prisleje, der er det rette for dig. I Danske Bank kan du starte med at lægge dit budget på sunday.dk. Det tager mellem 15-30 minutter og der er hjælp undervejs. Når du har lagt budgettet, kan du samtidig se, hvilke af de andelsboliger, der er til salg, der passer med din økonomi. 

    Du kan også ringe til os på 70 15 15 16, hvis du hellere vil tale med os, før du lægger dit budget.
     
    Hvis du lægger dit budget hos sunday.dk eller taler med banken på et tidligt tidspunkt i din boligkøbsproces, kan du målrette din søgning mod boliger, som har den rigtige pris. Det gør boligjagten nemmere for dig, og det bliver lettere at få lånet på plads i den sidste ende. At du kommer hurtigere i mål med din låneproces kan gøre en stor forskel i forhold til, om det bliver dig eller en anden køber, der løber med den bedste bolig, når en købsaftale skal skrives under. 
     

    Besøg sunday.dk - klik på 'Kom godt i gang' for at oprette en profil og lægge budget
    Eller lav en hurtig beregning og få et fingerpeg om, hvad det koster at låne til en andelsbolig

    Boligen med den billigste købspris er ikke altid det bedste køb
    Det er ikke nok at se på en andelsboligs pris for at finde ud af, hvad du kommer til at sidde for, og om du har råd til at købe boligen. Den månedlige boligafgift, som du skal betale til andelsforeningen er mindst lige så vigtig. Boligafgiften er den 'husleje', som andelshavere betaler til foreningens udgifter som f.eks. renter og afdrag på gæld, vedligeholdelse af ejendommen og ejendomsskatter. Størrelsen på boligafgiften varierer meget fra forening til forening. 

    Når du lægger dit budget hos sunday.dk, bliver din økonomi matchet med alle de boliger, der er til salg, og det er ikke kun salgspriserne, der bliver regnet på. Udgifter til el, vand, varme, ejendomsskatter og institutionspladser mv. bliver også regnet med. Du får dermed et ret detaljeret overblik over, hvad det vil koste dig at bo i hver enkelt af de boliger, der er til salg lige nu.  

  • 2.  Find boligen

    Det er meget forskelligt, hvordan andelsboliger bliver sat til salg. Nogle andelsboligforeninger har ventelister, fordi boligerne er så attraktive, at køberne står i kø. Det kan være en god idé at blive skrevet op, hvis du kan. Men der findes ikke ét sted, hvor du kan blive skrevet op til alle foreninger, så du må selv finde de foreninger, du er interesseret i. Det kan du enten gøre ved at bruge dit netværk eller ved at søge efter andelsboligforeninger på internettet eller de sociale medier.  

    Du kan også besøge selvsalgssider som DBA og Boliga Selvsalg, og så kan du også bruge de forskellige boligsider, der findes på nettet, hvor sunday.dk er en af dem. Sunday er Danske Banks boligportal, hvor du kan finde alle boliger til salg. Du kan også lægge dit budget og straks se, hvilke boliger der matcher din økonomi. Dit budget bliver gemt under din profil, så det også ligger klar til dig, næste gang du søger bolig.

    Da de mest eftertragtede andelsboliger i de største byer bliver solgt hurtigt, er det godt at være klar til køb i det øjeblik, hvor du finder den bolig, du er interesseret i. En af fordelene ved at lægge dit budget på sunday.dk er netop, at du bagefter hurtigt kan få svar på, om du kan låne til boligen, så du kan underskrive en eventuel købsaftale - og måske blive den glade nye ejer. 

    Find andelsboliger, der matcher dit budget hos Sunday

  • 3.  Tjek foreningen

    Når du køber en andelsbolig, er det altid vigtigt at tjekke, om andelsboligforeningen har en sund økonomi. Når du bliver andelshaver, får du nemlig ikke bare del i foreningens indtægter og overskud men også i dens gæld og udgifter. 

    Heldigvis er de fleste andelsboligforeninger veldrevne og har en fornuftig økonomi. Men der er også eksempler på foreninger, der har en meget høj gæld eller store lån med afdragsfrihed eller variabel rente – eller måske har foreningen udskudt nødvendige vedligeholdelsesprojekter eller har ikke sparet op til dem. Begge dele kan medføre, at den månedlige boligafgift, som du skal betale, vil stige i fremtiden.

    Få hjælp i banken
    Det kan være svært at vurdere, om en andelsboligforenings økonomi er sund eller ej, men din bank kan hjælpe. Banken ser bl.a. på, hvilke lån foreningen har og hvor stor gælden er. Den tjekker også, om foreningen har en vedligeholdelsesplan, og om der bliver sparet op til større projekter som f.eks. nyt tag. 

    Få juridisk rådgivning
    Det er også vigtigt, at du får en advokat eller en køberrådgiver til at læse foreningens dokumenter, som f.eks. vedtægter og referater, igennem. Så ved du præcis, hvilke rettigheder og pligter du har, hvis du køber andelen.

     

    Tag en køberrådgiver med på råd

    Ejendomsmæglerkæden home, der er en del af Danske Bank-koncernen, tilbyder køberrådgivning, så du som køber kan få specialiseret hjælp til hele eller dele af dit boligkøb. En køberrågiver kan bl.a. hjælpe med at vurdere din købspris, prisforhandle for dig og gennemgå handlens juridiske dokumenter.

    Læs mere

    Oplysninger, der fortæller om foreningen
    Her kan du se, hvilke dokumenter, du skal bruge til at få indblik i, om en andelsboligforening er sund og veldrevet. Det er samtidig de dokumenter, som din bank og juridiske rådgiver skal bruge. Du kan få dokumenterne fra sælgeren, andelsboligforeningens bestyrelse eller ejendomsmægleren.

    • Årsregnskabet giver dig et indblik i foreningens økonomi – og viser f.eks. hvilke lån foreningen har, og hvordan de bruger deres penge.
    • Vedtægterne viser, hvilke regler foreningen har. F.eks. hvis du vil sælge eller leje din bolig ud eller om du ‘hæfter solidarisk’ og dermed skal være med til at betale, hvis en anden andelshaver ikke betaler sin boligafgift.
    • Referatet fra seneste generalforsamling kan bl.a. viser, om der er større udgifter i vente til f.eks. vedligeholdelse, der får betydning for boligafgiften.
    • Nøgleoplysninger, der gør det lettere at danne sig overblik over foreningens situation og de økonomiske risici, der kan være ved at købe en bolig i foreningen. Der står bl.a., hvordan prisen på den andel, der er til salg, er regnet ud. 

     

  • 4.  Underskriv købsaftalen

    Når du og sælgeren bliver enige om salget, bliver der udarbejdet en købsaftale/et overdragelsesdokument, som I begge skal underskrive. Her står bl.a. den aftalte pris, overtagelsesdatoen og hvornår og hvordan købesummen skal betales. Købesummen består af selve andelens værdi plus evt. prisen på de forbedringer af boligen, sælgeren har foretaget. Værdien af forbedringerne skal være vurderet af en vurderingsmand eller foreningens bestyrelse. Der kan også indgå såkaldt løsøre i handlen. Det kan f.eks. være lamper eller møbler, som du kan være interesseret i at overtage. Husk, at det er ulovligt at må byde mere for boligen, end den maksimalpris, som fremgår af foreningens vedtægter og regnskaber – plus evt. forbedringer og løsøre.  

    Andelsboligforeningens bestyrelse skal godkende dig som ny andelshaver, før handlen er gyldig, men de skal have tungtvejende grunde til ikke at godkende dig, så det er normalt ikke noget at bekymre sig om.

    Hvis det skal gå stærkt
    Hvis der er flere købere i spil, kan det være nødvendigt at underskrive købsaftalen hurtigt. Du kan godt underskrive, inden du har fået den endelige godkendelse fra din bank og din juridiske rådgiver, hvis du får tilføjet et såkaldt ’bankforbehold’ og et ’advokatforbehold’ i aftalen. Så er aftalen først bindende, når banken og advokaten har sagt god for den - sælgeren skal dog have svar inden der er gået seks dage fra du har skrevet under.

    Når du har skrevet under
    Så snart du har underskrevet købsaftalen, gælder det om at få den sendt afsted til banken og den juridiske rådgiver, så du kan få de sidste godkendelser og lånet på plads.

    Fortrydelseret

    Selv om du har skrevet under på købsaftalen – også uden forbehold fra bank og juridisk rådgiver – kan du godt fortryde handlen. Det kan du gøre frem til seks hverdage efter, at du har underskrevet. Det koster 1 % af købesummen, som du skal betale til sælgeren med det samme, hvis ikke fortrydelsen skyldes bank-/eller advokatforbehold. Fortyder du indenfor de 6 dage efter, at du har skrevet under, pga. bank- eller advokatforbehold, koster det dig ikke noget. Sælger har ingen fortrydelsesret, når han eller hun først har skrevet under på købsaftalen. 

  • 5.  Få lånet på plads

    Når du har besluttet dig for at købe andelen, er det tid til at tale med banken, som skal tage endelig stilling til, om du kan låne til boligen. Hvis banken allerede har gennemgået andelsboligforeningen og din økonomi, går det naturligvis hurtigere og nemmere, end hvis du endnu ikke har talt med banken.  

    Når banken har godkendt købet, skal du og din bankrådgiver finde ud af, hvilken type lån der passer bedst til dig, og så skal du underskrive låneaftalen. Derefter sørger banken for, at der bliver stillet en bankgaranti over for sælgeren, hvis det er nødvendigt, og for at andelsboligforeningen modtager købesummen på den rigtige dag.
    Der findes forskellige typer andelsboliglån. Du kan f.eks. vælge at låse renten fast i en årrække, så du kender din ydelse på forhånd. Eller du kan vælge den lidt billigere variable rente, hvor din ydelse til gengæld kan finde på at stige eller falde. Rådgiveren i banken kan hjælpe dig med at se på fordele og ulemper ved de forskellige lån, så du kan vælge den rigtige løsning. 

    Se dine lånemuligheder til andelsbolig
    Beregn, hvad det koster at låne til en andelsbolig
  • 6.  Overdragelse af boligen
    På overtagelsesdagen får du de nøgler, som hører til din nye bolig. Det er også en rigtig god idé, hvis du gennemgår boligen sammen med sælgeren og evt. en fra andelsboligforeningens bestyrelse. I skal blandt andet tjekke, at låse, hårde hvidevarer og stikkontakter virker – og at selve lejligheden er tømt og rengjort, og at kælder- og loftsrum er blevet ryddet. Sørg også for, at el, gas, vand og varme bliver aflæst, og at forsyningsselskaberne får besked om flytningen - det skal du også huske at gøre i den bolig, du fraflytter. 

    Nu er boligen din, men hvis du finder fejl og mangler inden for de første 14 dage, kan du stadig nå at gøre indsigelse – altså meddele det til bestyrelsen. Fejl og mangler kan f.eks. være ulovlige el- eller vvs-installationer og andre ting, som ikke fungerer som det skal. 

    Gør du indsigelse, skal du samtidigt fortælle, hvad det vil koste at udbedre manglerne. Derefter kan bestyrelsen bede administratoren om at tilbageholde en del af købssummen, så du kan få dækket omkostningerne til udbedringen.
  • 7.  Efter købet

    Det kan være anstrengende at flytte. Men når du har overskud til det, så sæt dig ned og gennemgå dit nye budget. Lav en oversigt over dine udgifter og sæt eventuelt penge til side til udgifter, som du ved kommer, så du fordeler dem over hele året. 

    Det kan være, at du har nye regninger, der endnu ikke er meldt til automatisk betaling. Og hvis dine bolig- eller transportudgifter er blevet højere, kan det også være en god idé at holde lidt ekstra øje med din konto i de første par måneder, så du er sikker på, at det hele balancerer.

    Husk forsikringerne
    Tjek også dine forsikringer en ekstra gang. Behovet kan f.eks. have ændret sig, hvis du flytter fra hus til lejlighed og omvendt, eller hvis du flytter fra en større til en mindre bolig og omvendt, eller hvis du flytter fra en tidligere partner eller sammen med en ny. En indboforsikring skal f.eks. dække alle ting i husstanden, og er mængden af ting blevet markant mindre eller større, kan det være forsikringen skal justeres.

    Læs om indboforsikring
    Læs om indboforsikring for unge (18-27 år)

    Adresseændring
    Meld din ny adresse til Folkeregistret og andre steder, f.eks. til dit forsyningsselskab, telefonselskab, din arbejdsgiver, din tv-udbyder, diverse abonnementer og forsikringer. 

    El, vand og varme i din tidligere bolig
    Lige nu er fokus nok på din nye bolig. Men husk også at aflæse el, vand og varme i din tidligere bolig, så du ved, hvad dit sidste forbrug har været og kan få regningen betalt. Husk også at fortælle forsyningsselskabet, at du flytter – ellers risikerer du at hæfte for forbruget, også efter du er flyttet.

    Træk renterne på lånet fra i skat
    Hvis du har optaget lån i forbindelse med boligkøbet, skal du indberette dine nye renteudgifter på din forskudsopgørelse til Skat. Så kan du måske få glæde af en lavere skatteprocent allerede, når du overtager boligen – eller undgå et skattesmæk til næste år, hvis dit fradrag  omvendt er blevet mindre.

    Lån til at forbedre boligen
    Når du har boet i boligen i et stykke tid, kan det være, at du får lyst til at ændre noget i boligen. Hvis du laver boligforbedringer, der forhøjer boligens værdi – og hvis du har friværdi i boligen, kan du have mulighed for at optage et ekstra lån i boligen. Det er billigere end f.eks. et forbrugslån.

    Det, du skal huske, når du flytter

    Download vores tjekliste over ting, du skal huske, når du flytter ind i din nye bolig.

    Download tjeklisten

Som boligkøber i Danske Bank får du...

 

Hurtig ekspedition

Vi er hurtige, når du har brug for det.

Ring til os på 70 15 15 16

Book møde 

 

God pris

Vores priser for andelsboliglån er
konkurrencedygtige. 

Beregn prisen

Tal med os alle dage

Mandag – torsdag 9 - 21
Fredag 9 - 18
Weekend 10 - 16 

Ring på 70 15 15 16

FAQ

  • Bank- og advokatforbehold

    Det er altid en god idé at få professionel rådgivning, når du køber bolig. Ind imellem går det dog så stærkt på boligmarkedet, at det kan være svært at vente med at underskrive købsaftalen til dine rådgivere har godkendt den. Heldigvis er der en løsning på problemet.

    Du kan godt underskrive en købsaftale, før din bank har godkendt købet, hvis bare du sørger for at der er et såkaldt ’bankforbehold’ i aftalen. Bankforbeholdet betyder, at du ikke er bundet, før banken har godkendt finansieringen og købet.

    På samme måde skal der også være et advokat- eller rådgiverforbehold, så du sikrer dig, at din advokat eller køberrådgiver får mulighed for at gennemlæse købsaftalen og øvrige juridiske dokumenter og godkende handlen, inden bordet fanger.

    Forbeholdet kan formuleres sådan her:

    ”Nærværende handel er fra købers side betinget af, at der kan opnås en for køber tilfredsstillende finansiering, samt at købers advokat/rådgiver og pengeinstitut kan godkende handlen i sin helhed.” 

    Sørg for at få indføjet, at forbeholdet først udløber efter tre-fem hverdage, ellers vil banken/din rådgiver ikke kunne nå at behandle og vurdere sagen.

  • Boligafgift

    Boligafgift er en form for månedlig ‘husleje’, som alle andelshavere betaler til andelsboligforeningen. Den går til at betale foreningens driftsudgifter. Det vil typisk sige:

    • Renter og afdrag på foreningens gæld
    • Renovation – dvs. afhentning af affald
    • Løbende vedligeholdelse af ejendommen
    • Udgifter til vicevært og rengøring
    • Ejendomsskatter
    • Udgifter til foreningens administrator
    • I nogle tilfælde vand

    Boligafgiftens størrelse afhænger meget af, hvor stor en gæld og hvilke typer af lån foreningen har. Derfor er foreningens økonomi og sammensætning af gæld lige så vigtigt at se på som prisen på andelen, når du overvejer at købe.

    Boligafgiften fastsættes af andelshaverne på den årlige generalforsamling.

  • Andelskrone

    Andelskronen styrer, hvilken værdi en andelsbolig maksimalt kan sælges til. Den bliver fastsat en gang om året på andelsboligforeningens generalforsamling på baggrund af foreningens ejendomsværdi, foreningens gæld og øvrige aktiver. 

    Beregningen af andelskronen skal sikre, at priserne på andelene altid svarer til den samme del af foreningens samlede værdier, som da foreningen blev stiftet. Det er lidt teknisk, men andelskronen udregnes sådan her: 

    (Ejendommens værdi + Øvrige aktiver – Foreningens gæld) : Det oprindelige indskud = Andelskronen  

    • Ejendommens værdi kan være fastsat på tre forskellige måder. Læs mere under punktet Vurderingsmetoder.
    • Øvrige aktiver dækker over poster som f.eks. formue, der tæller positivt i andelsboligforenings årsregnskab.
    • Foreningens gæld fremgår også af foreningen årsregnskab.
    • Det oprindelige indskud er det samlede indskud, som beboerne lagde, da foreningen blev stiftet.

    Andelskronen stiger og falder altså i takt med ejendommens værdi, som både bliver påvirket af priserne på boligmarkedet og foreningens økonomi. Men en andelsboligforening kan også til en vis grad selv påvirke størrelsen af andelskronen. Det sker, når beboerne vælger, hvilken af de tre mulige vurderingsmetoder, de vil bruge til at fastsætte foreningens ejendomsværdi. Den laveste vurdering giver nemlig en lav andelskrone, mens den højeste giver en højere andelskrone – og dermed højere priser på andelene. 

    Sidst men ikke mindst vil foreningens valg af lån også påvirke andelskronen. Afdragsfrie lån holder andelskronen lav, fordi gælden ikke falder, mens andelskronen stiger, når der bliver afdraget på foreningens gæld.

    Når andelskronen er fastsat, kan den maksimale salgspris for boligerne i foreningen udregnes ud fra andelskronen og den enkelte boligs størrelse i forhold til hele ejendommen.


  • Maksimalpris og vurderingsmetoder

    Hvis du sælger en ejerlejlighed, må du forlange lige så meget for boligen, som køber er villig til at betale. Sådan er det ikke med andelsboliger. Her er der lovgivningsmæssigt lagt et loft over prisen – nemlig den såkaldte maksimalpris. Det er ikke lovligt at sælge boligen til en højere pris end maksimalprisen, men der er intet i vejen for, at prisen sættes lavere.

    Maksimalprisen på en andelsbolig fastsættes som værdien af andelen i foreningens formue (andelskronen) med tillæg af værdien af de forbedringer, der er foretaget i boligen samt tillæg/fradrag for boligens vedligeholdelsesstand. Læs mere under punkterne Andelskrone og Forbedringer og løsøre.

    Foreningens formue er baseret på værdien af foreningens ejendom. Der er tre forskellige vurderingsmetoder at vælge imellem, når foreningen skal fastsætte værdien af ejendommen: 

    • Valuarvurdering – her vurderer en ejendomsmægler eller en valuar, hvor meget ejendommen er værd ud fra, hvor meget en tilsvarende udlejningsejendom vil koste.
    • Offentlig ejendomsvurdering med tillæg af forbedringer udført på ejendommen efter vurderingen – det er skattemyndighederne som vurderer ejendommen, og den bliver almindeligvis fornyet hvert andet år.
    • Anskaffelsesprisen – som svarer til, hvad ejendommen kostede, da andelsboligforeningen blev stiftet med tillæg af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen.

    Sædvanligvis beslutter andelshaverne på den årlige generalforsamling, hvilken vurderingsmetode, der skal bruges, når værdien af foreningens ejendom skal fastsættes. Der har været en del debat om de forskellige vurderingsmetoder, da prisen på en andel kan svinge betragteligt alt efter hvilken vurderingsmetode, foreningen har valgt at bruge. 

    Derfor er det altid en god idé at få bistand af en boligadvokat eller køberrådgiver  til at vurdere, hvordan  andelsboligen er prissat.

  • Forbedringer og løsøre

    Når du køber andelsbolig, vil du ofte opleve, at du ud over prisen på selve andelen også skal betale for forbedringer af boligen, som tidligere ejere har foretaget. Det kan f.eks. være nyt køkken eller bad.

    Værdien af forbedringerne kan enten være fastsat af foreningens bestyrelse eller en ekstern vurderingsmand. Værdien bliver afskrevet over tid – det vil sige, at værdien af forbedringerne falder, jo længere det er siden, at de blev lavet.

    Løsøre kan være inventar som lamper, tæpper eller skabe, der også kan indgå i handlen. Som køber er du som udgangspunkt ikke forpligtet til at overtage løsøret, når du vil købe boligen – men der kan være undtagelser, hvis løsøret er særligt tilpasset til lejligheden.

    Andelsforeningens bestyrelse skal altid godkende prisen på løsøret, så du ikke betaler for meget. Det er nemlig ulovligt.

  • Andelsboliglån

    Muligheden for at låne til et andelsboligkøb er anderledes end til et ejerboligkøb. Når du køber en andelsbolig har du mulighed for at optage et andelsboliglån i banken. Til gengæld er det ikke muligt at optage et realkreditlån. Et andelsboliglån har en forholdsvis lav rente, fordi banken har sikkerhed i din bolig.

    Et andelsboliglån har som udgangspunkt variabel rente. Det vil sige, at renten kan bevæge sig op og ned i takt med renteudviklingen på lånemarkedet. 

    Hvis du foretrækker en mere forudsigelig økonomi, kan du evt. aftale med banken at få fast rente i en årrække. Det koster lidt ekstra, men beskytter dig til gengæld mod pludselige rentestigninger og dermed udsving i din økonomi.

Andre har også set